Wprowadzenie
Na dzień 30.04.2025 występowało we Wrocławiu 3983 ofert najmu mieszkania.
Najwięcej ofert dotyczyło mieszkań zlokalizowanych w dzielnicy Krzyki: 1215 unikatowych ofert. Najmniej ofert dotyczyło ofert zlokalizowanych w Psim Polu: 463.
Na koniec kwietnia, w stosunku do końca marca, obserwowany jest spadek liczby unikatowych ofert wynajmu mieszkań w całym mieście oraz w każdej dzielnicy. Najwięcej ofert ubyło w dzielnicy Krzyki: 12,59%.
Kawalerki
Na dzień 30.04.2025 roku ofertowano we Wrocławiu 1240 mieszkań 1 pokojowych (kawalerek). Jest to o ponad 7% mniej niż na koniec marca 2025 roku.
Najwięcej ofert dotyczyło mieszkań zlokalizowanych w dzielnicy Stare Miasto: 319. Tutaj również widać największy spadek liczby ofert miesiąc do miesiąca. W kwietniu, w stosunku do marca, ubyło ponad 11% ogłoszeń. W tej dzielnicy oferty kawalerek były również najdroższe. Średnia cena wynajmu kawalerki w tej dzielnicy Wrocławia wyniosła 2 297,65 zł i jest o 5,34% wyższa od średniej w całym Wrocławiu.
Najmniej kawalerek wystawionych było w dzielnicy Psie Pole: 143. Stanowi to jedynie 11,53% wszystkich ofert kawalerek we Wrocławiu. Również w tej dzielnicy kawalerki są średnio najtańsze: 1 967,26 zł. Na koniec kwietnia Psie Pole jako jedyna dzielnica we Wrocławiu oferowała kawalerki po średniej cenie poniżej 2 000 zł.
Najmniejsza różnica w ilości ofert tego typu mieszkania jest w dzielnicy fabrycznej. Od końca marca przybyła 1 oferta.
Różnica między najdroższą i najtańszą dzielnicą wg. średniej ceny najmu kawalerek we Wrocławiu to: 330,39 zł.
Mieszkania 2 pokojowe
Na dzień 30.04.2025 roku ofertowano we Wrocławiu 1389 mieszkań 2 pokojowych.
Najwięcej ofert dotyczyło mieszkań zlokalizowanych w dzielnicy Krzyki: 433.
Oferty z tej dzielnicy w kategorii mieszkań 2 pokojowych stanowiły ponad 31% wszystkich ofert mieszkań tego typu we Wrocławiu.
Tradycyjnie w dzielnicy Stare Miasto oferty były najdroższe. Średnia cena najmu mieszkania 2 pokojowego w tej dzielnicy to 2 966,65 zł (spadek m/m o 1,41%). Stare Miasto, na koniec kwietnia, było średnio o 6,6% droższe w porównaniu do średniej ceny w całym Wrocławiu.
Najmniej popularne w kategorii mieszkań 2 pokojowych była dzielnica Psie Pole, jedynie 168 ofert. Również ta dzielnica była najtańsza. Średnia cena mieszkania 2 pokojowego wyniosła: 2 588,28 zł (spadek o 2,85% m/m). Mieszkania 2 pokojowe były na koniec kwietnia tańsze o 7% od średniej ceny dla całego miasta.
Różnica między najdroższą i najtańszą dzielnicą wg. średniej ceny najmu mieszkań 2 pokojowych we Wrocławiu to: 378,37 zł.
Mieszkania 3 pokojowe
Na dzień 31.04.2025 roku ofertowano we Wrocławiu 1106 mieszkań 3 pokojowych. Jest to spadek o ponad 11% w stosunku do wyników z poprzedniego raportu.
Najwięcej ofert dotyczyło mieszkań zlokalizowanych w dzielnicy Krzyki: 370. Tutaj również ubyło najwięcej ofert, ponad 17% mniej ogłoszeń, w stosunku do danych zebranych 31.03.2025.
Wciąż oferty z tej dzielnicy w kategorii mieszkań 3 pokojowych stanowiły ponad 33% wszystkich ofert mieszkań tego typu we Wrocławiu.
Tradycyjnie w dzielnicy Stare Miasto oferty były najdroższe. Średnia cena najmu mieszkania 3 pokojowego w tej dzielnicy to 4 827,14 zł. Stare Miasto było średnio o 21,75% droższe w porównaniu do średniej ceny w całym Wrocławiu.
Najmniej popularne w kategorii mieszkań 3 pokojowych była dzielnica Psie Pole, jedynie 134 ofert. Ta sama dzielnica była również średnio najtańsza: 3 373,28 zł.
Różnica między najdroższą i najtańszą dzielnicą wg. średniej ceny najmu mieszkań 3 pokojowych we Wrocławiu to: 1 453,85 zł.
Całość rynku najmu
Zgodnie z oczekiwaniami Stare Miasto na dzień 30.04.2025 roku było najdroższą dzielnicą Wrocławia wg. Średnich cen ofertowych. Tak jak na koniec marca Śródmieście osiągnęło ceny zbliżone. Różnice pomiędzy tymi dwoma dzielnicami kształtowały się następująco:
Najtańszą dzielnicą na 30.04.2025 było Psie Pole. Warto zauważyć na znaczące odchylnie cen w tej dzielnicy od średniej w całym mieście.
Poniższa tabela prezentuje odchylenia od średniej w całym mieście dla każdej dzielnicy wg. Wskazanych kategorii mieszkań.
Średnia cena wynajmu mieszkania dla dzielnic Stare Miasto i Śródmieście są wyższa od średniej dla całego miasta w każdej kategorii. Mieszkania w pozostałych dzielnicach są tańsze w każdej kategorii.
Co interesujące 3 pokojowe mieszkania na Starym mieście były o ponad 21% droższe do wynajęcia niż średnia w całym Wrocławiu. Dla Śródmieścia odchylenia na od całego miasta to prawie16%. Największe odchylenie w drugą stronę widzimy w kategorii mieszkań 3 pokojowych w dzielnicy Psie Pole, prawie 15% poniżej średniej dla całego miasta.
Wiek ofert
Analiza wieku ofert pokazuje, ile czasu mija od wystawienia ogłoszenia do jego zamknięcia (co zwykle oznacza wynajęcie mieszkania).
Na koniec kwietnia 2025 rok prawie połowa ofert wynajmu mieszkań we Wrocławiu była starsza niż 30 dni: 47,15%. Oznacza to spowolnienie na rynku. Największy udział w tej grupie stanowią kawalerki: 19,17% wszystkich ofert najmu stanowią “stare” ogłoszenia wynajmu kawalerek. Najwięcej ofert “świeżych”, poniżej 7 dni znajdziemy w kategorii mieszkań 2 pokojowych: 7,04% wszystkich ofert.
Zwrot z Inwestycji
Dalsza analiza opiera się na następujących założeniach:
- Metraż mieszkania w każdej kategorii:
2. Mieszkania wynajęte przez 11,5 miesiąca w roku.
3. Dane dotyczące ofertowych cen mieszkań na sprzedaż zebrano ostatniego dnia kwietnia oraz na początku maja 2025 roku. Próba ofert na podstawie których określono średnie ceny ofertowe sprzedaży liczyła 1726 oferty. Próbka ofert zawiera zarówno oferty prywatne, biur nieruchomości oraz deweloperskie.
Na podstawie próbki ofert określono następujące średnie ceny za metr w ofertach dla każdej kategorii mieszkań dla poszczególnych dzielnic Wrocławia.
Biorąc pod uwagę założenia wymienione wyżej obliczono wskaźniki zwrotów z inwestycji (ROI) dla inwestycji w mieszkania na wynajem we Wrocławiu.
Podobnie jak w poprzednim miesiącu według przedstawionych założeń najlepszy zwrot z inwestycji można było osiągnąć na wynajmie mieszkania 3 pokojowego w dzielnicy Śródmieście. Jest to ponownie jedyna kategoria, gdzie możliwe było osiągnięcie zwrotu powyżej 6%.
Najsłabsze wyniki można było osiągnąć inwestując w mieszkanie 3 pokojowe na Psim Polu (ROI: 5,04%) lub kawalerkę na Starym mieście (ROI: 5,11%).
Podsumowanie
Ceny najmu: Dzielnice Stare Miasto oraz Śródmieście pozwalają na koniec kwietnia osiągnąć najwyższe ceny wynajmu mieszkania. Dzielnice te pozwalają uzyskiwać wyższy czynsz, dla wszystkich badanych kategorii mieszkań niż średni osiągany w całym mieście. Najniższe ceny najmu, najniższe ceny najmu we wszystkich badanych kategoriach znajdowały się na koniec kwietnia 2025 roku w dzielnicy Psie Pole.
Zwrot z inwestycji: Pomimo atrakcyjności nominalnej wartości ceny najmu osiąganych na Starym Mieście dzielnica ta nie oferuje najlepszych zwrotów z inwestycji. Na koniec kwietnia 2025 roku w kategorii kawalerek najwyższe ROI występuje w dzielnicy Psie Pole. W kategoriach mieszkań 2 i 3 pokojowych najbardziej opłacalne jest kolejno dzielnica Fabryczna i Śródmieście.
Zachęcamy do regularnego zapoznawania się z raportem “Wrocławski rynek najmu mieszkań” będziemy tutaj regularnie analizować Wrocławski rynek najmu oraz zmiany jakie będą na nim zachodzić na przestrzeni nadchodzących miesięcy.
