Najem okazjonalny to jedna z najskuteczniejszych form prawnego zabezpieczenia właściciela mieszkania przed ryzykiem związanym z wynajmem lokalu obcej osobie. Ten rodzaj najmu został opisany w rozdziale 2a „Najem okazjonalny lokalu” ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Właściciele, którzy decydują się na tę formę najmu, liczą przede wszystkim na możliwość szybszego odzyskania nieruchomości w przypadku problematycznego najemcy. Przy zwykłej umowie najmu procedura eksmisji lokatora może trwać nawet kilka lat. Zawsze wiąże się to z kosztami postępowania sądowego, utraconymi przychodami oraz stresem, który przez lata sporu może odbić się na zdrowiu właściciela. Zwykle dochodzą do tego także koszty utrzymania mieszkania, opłat za media oraz często konieczność przeprowadzenia remontu po odzyskaniu lokalu.

Umowa najmu okazjonalnego umożliwia uproszczoną procedurę eksmisji najemcy na podstawie aktu notarialnego, który został przez niego podpisany wraz z umową najmu okazjonalnego.

Idea najmu okazjonalnego jest słuszna, jednak jego skuteczność zależy wyłącznie od tego, jak precyzyjnie i konsekwentnie zostanie przeprowadzony cały proces. Wymaga to poprawnie sporządzonej umowy, kompletu dokumentów, wizyty Najemcy u notariusza, a na końcu — zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.

W praktyce wielu właścicieli nieświadomie popełnia błędy, które unieważniają najem okazjonalny. Część z nich dotyczy kwestii formalnych, inne wynikają z pośpiechu lub nadmiernego zaufania do najemcy. Dlatego w tym artykule dokładnie omawiamy, czym jest najem okazjonalny, jak działa, jak go poprawnie przeprowadzić oraz jakich błędów unikać, aby dokumenty faktycznie zapewniały właścicielowi skuteczną ochronę.

Przykład kosztów najem zwykły vs najem okazjonalny

Najem zwykły

Właściciel mieszkania podpisał z najemcą zwykłą umowę najmu lokalu. Czynsz wraz z opłatami wynosił 4000 zł. Po kilku miesiącach najemca przestał płacić. Właściciel wypowiedział umowę i skierował do sądu sprawę o eksmisję. Sąd, po przeprowadzeniu postępowania w dwóch instancjach, nakazał eksmisję lokatora. Następnie najemca oczekiwał na wskazanie lokalu socjalnego, do którego mógłby się przeprowadzić. Cały proces eksmisji potrwał łącznie 5 lat.

Właściciel nie był w stanie odzyskać pieniędzy za bezumowne korzystanie z lokalu, ponieważ najemca okazał się niewypłacalny. Łączna suma kosztów poniesionych przez właściciela oraz utraconych zysków z wynajmu mieszkania przez lata, kiedy lokal pozostawał zajęty, wyniosła około 600 tys. zł.

Najem okazjonalny

Właściciel mieszkania podpisał z najemcą umowę najmu okazjonalnego, do której załączono pełny zestaw dokumentów: akt notarialny o poddaniu się egzekucji, oświadczenie o wskazaniu miejsca wyprowadzki wraz z potwierdzeniem prawa do tego lokalu oraz zgłoszenie umowy w urzędzie skarbowym. Czynsz razem z opłatami wynosił 4000 zł. Przez pierwsze miesiące najemca płacił regularnie, jednak po pewnym czasie przestał regulować należności. Właściciel najpierw wysłał mu formalne wezwanie do zapłaty, a gdy zaległości nie zostały uregulowane, wypowiedział umowę najmu zgodnie z jej zapisami.

Po upływie okresu wypowiedzenia najemca nadal nie opuszczał mieszkania. Właściciel złożył więc do sądu wniosek — wraz z wymaganymi załącznikami — o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu o poddaniu się egzekucji. Sąd, zgodnie z art. 781¹ Kodeksu postępowania cywilnego, rozpatrzył wniosek w ciągu 3 dni od jego złożenia. Po uzyskaniu aktu notarialnego z nadaną klauzulą wykonalności właściciel udał się do komornika i złożył wniosek o rozpoczęcie postępowania eksmisyjnego. Komornik, po wezwaniu najemcy do dobrowolnego opuszczenia lokalu — które zostało zignorowane — poinformował go o terminie eksmisji. Termin ten został wyznaczony na pierwszy możliwy dzień, w którym komornik mógł udać się do lokalu z policją i ślusarzem. Ślusarz otworzył drzwi, a komornik opróżnił mieszkanie z osób i należących do nich rzeczy.

Cały proces — od powstania zaległości aż do przeprowadzenia eksmisji — trwał około czterech–sześciu miesięcy. Właściciel odzyskał lokal i mógł ponownie wynająć go kolejnemu najemcy. Straty finansowe ograniczyły się do kilku miesięcy nieopłaconego czynszu, opłat i kosztów komorniczych. Nie doszło do wieloletniego bezumownego korzystania z lokalu ani do konieczności oczekiwania na lokal socjalny. Zamiast pięciu lat przestoju i strat rzędu kilkuset tysięcy złotych, właściciel poniósł jedynie ok. 24 tysiące złotych kosztów.

Ten przykład pokazuje, jak działa najem okazjonalny: umożliwia szybkie odzyskanie nieruchomości, ogranicza koszty i chroni właściciela przed wieloletnią, kosztowną batalią sądową.

Praktyka pokazuje, że najemcy, którzy zawarli umowę najmu okazjonalnego, bardzo rzadko nie wywiązują się ze swoich zobowiązań wobec wynajmującego. Przyczyna jest prosta — procedury związane z zawarciem najmu okazjonalnego oraz świadomość konsekwencji w przypadku powstania problemów skutecznie odstraszają osoby niewypłacalne.

Czym właściwie jest najem okazjonalny i kiedy można go stosować?

Najem okazjonalny jest konstrukcją prawną stworzoną po to, aby wzmocnić pozycję właściciela w sytuacji, gdy najemca łamie warunki umowy lub odmawia opuszczenia lokalu po jej zakończeniu. Nie jest to jednak narzędzie dla każdego. Polskie prawo dopuszcza korzystanie z najmu okazjonalnego wyłącznie przez osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. Oznacza to, że jeśli właściciel wynajmuje mieszkanie prywatnie, może korzystać z najmu okazjonalnego bez przeszkód. Jeśli jednak wynajmuje mieszkania w ramach działalności gospodarczej lub jako firma, powinien zastosować najem instytucjonalny.

Wynajmującym w najmie okazjonalnym musi być osoba fizyczna, natomiast najemca może być zarówno osobą prywatną, jak i przedsiębiorcą. W praktyce właściciele często nie rozumieją tej różnicy i nieświadomie wybierają niewłaściwą formę umowy — a to pierwszy krok do kłopotów.

Umowa najmu okazjonalnego – fundament całego procesu

Podstawowym dokumentem jest umowa najmu okazjonalnego. Musi ona spełniać kilka warunków:

• musi być sporządzona na piśmie,
• musi dotyczyć lokalu mieszkalnego,
• właścicielem musi być osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali,
• okres obowiązywania umowy musi być jasno określony i nie może przekraczać 10 lat.

Pozostałe zapisy umowy najmu okazjonalnego nie różnią się od tych dotyczących zwykłej umowy najmu. Właściciele często korzystają z gotowych wzorów znalezionych w Internecie, licząc na to, że będą wystarczające. Niestety większość takich wzorów nie spełnia wymogów prawnych lub zawiera błędy, które całkowicie unieważniają najem okazjonalny.

Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego

Najem okazjonalny nie istnieje bez oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Najemca musi złożyć przed notariuszem oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązać się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Oświadczenie musi zawierać odwołanie do art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, a także dane stron i wskazanie konkretnej umowy najmu.

Podczas sporządzania umowy najmu okazjonalnego, oświadczenia notarialnego oraz w treści klauzuli wykonalności, kluczowe jest precyzyjne sformułowanie obowiązku najemcy. Rekomendowane brzmienie zobowiązania:

„Najemca zobowiązuje się do opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu wolnego od osób oraz rzeczy reprezentujących jego prawa.”

Takie sformułowanie:

• Ułatwia komornikowi wykonanie czynności egzekucyjnych.
• Nie pozostawia wątpliwości co do zakresu obowiązku najemcy.
• Obejmuje zarówno usunięcie rzeczy, jak i opuszczenie lokalu przez osoby.

Choć koszt sporządzenia takiego aktu jest niewielki, jego wartość prawna jest ogromna. To właśnie na jego podstawie właściciel może skierować sprawę bezpośrednio do komornika, bez konieczności przechodzenia przez długotrwałe procesy sądowe. Warto również dopilnować, aby notariusz zawarł w dokumencie dodatkowe zapisy precyzujące terminy wyprowadzki i sposób wydania lokalu, co może znacząco przyspieszyć późniejsze działania.

Adres zastępczy i oświadczenie osoby trzeciej

Najemca musi w tym dokumencie wskazać adres, pod który wyprowadzi się w razie eksmisji. Wiele osób traktuje ten element jako formalność, jednak to właśnie on najczęściej decyduje o skuteczności całego najmu okazjonalnego. Wskazaniu adresu musi towarzyszyć pisemna zgoda osoby, która przyjmie najemcę, a także dokument potwierdzający, że osoba ta ma prawo do wskazanego lokalu.

Zgoda ta musi być dobrowolna, świadoma i prawidłowo sformułowana. Jeżeli osoba udzielająca zgody nie ma prawa do lokalu lub sama go wynajmuje i nie posiada zgody właściciela, eksmisja może okazać się niemożliwa. W praktyce często zdarzają się przypadki, w których wskazany adres był fikcyjny lub nieaktualny, a osoba udzielająca zgody już pod nim nie mieszkała. W takich sytuacjach komornik nie ma możliwości przeprowadzenia eksmisji, a cała procedura staje się znacznie bardziej skomplikowana.

Rozwiązaniem przewidzianym przez ustawodawcę jest podpisanie oświadczenia właściciela lokalu — wskazanego przez najemcę jako miejsce wyprowadzki — przed notariuszem, w formie notarialnie poświadczonego podpisu. Daje to dodatkową pewność, że zgoda została rzeczywiście udzielona i pochodzi od właściwej osoby, a nie od samego najemcy.

WAŻNE!

Notariusz nie sprawdza, czy osoba podpisująca oświadczenie ma jakiekolwiek prawa do lokalu — jest jedynie świadkiem złożenia podpisu. Weryfikacja tytułu prawnego do lokalu stanowi odrębną usługę i nie należy do standardowej procedury notarialnej. Dlatego wynajmujący powinien we własnym zakresie uzyskać od najemcy potwierdzenie, że osoba podpisująca oświadczenie o zgodzie na przyjęcie najemcy ma tytuł prawny do wskazanego lokalu oraz że lokal ten nadaje się do zamieszkania. W tym celu powinien:

• Poprosić o kopię dokumentu potwierdzającego tytuł prawny do lokalu.
  Może to być np. aktualny odpis z księgi wieczystej lub umowa najmu, jeśli osoba udzielająca zgody nie jest właścicielem lokalu.
• Sprawdzić, czy adres jest prawdziwy i zgodny ze stanem faktycznym.
  Wystarczy zweryfikować lokalizację w Google Maps — pozwala to także ocenić, czy budynek ma charakter mieszkalny.
• Poprosić o dodatkowe oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, potwierdzające, że lokal nadaje się do zamieszkania.
  W praktyce stosuje się dopisek w treści oświadczenia, np.:

„Oświadczam, że lokal przy ul. X nadaje się do zamieszkania, posiada dostęp do mediów i może być wykorzystywany jako miejsce zamieszkania najemcy w przypadku egzekucji.”

• Opcjonalnie poprosić o zdjęcia lokalu, które mogą być przesłane e-mailem.

Ważne jest, aby cała dokumentacja potwierdzająca weryfikację lokalu była przechowywana przez wynajmującego przez cały okres obowiązywania umowy najmu okazjonalnego.

Pamiętaj!

Umowa najmu okazjonalnego nie musi być podpisywana u notariusza — w jej przypadku wystarczą zwykłe podpisy stron. U notariusza sporządzane jest wyłącznie oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Obowiązek zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

To jeden z najczęściej pomijanych elementów, a jednocześnie obowiązek, którego To jeden z najczęściej pomijanych elementów, a jednocześnie obowiązek, którego niedopełnienie unieważnia najem okazjonalny. Właściciel musi zgłosić umowę do urzędu skarbowego w ciągu czternastu dni od rozpoczęcia najmu. Jeśli tego nie zrobi, cała konstrukcja prawna traci sens — nawet jeśli wszystkie dokumenty zostały przygotowane prawidłowo.

Brak zgłoszenia oznacza, że najem okazjonalny staje się zwykłym najmem. Oświadczenie notarialne traci wówczas znaczenie, a właściciel nie ma możliwości skorzystania z uproszczonej eksmisji.

Zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego dokonuje wynajmujący w urzędzie skarbowym właściwym dla swojego miejsca zamieszkania, a nie dla lokalizacji wynajmowanego mieszkania. Zgłoszenie można przekazać urzędowi na trzy sposoby:

• Osobiście – składając dokumenty w siedzibie urzędu skarbowego.
• Listownie – wysyłając komplet dokumentów listem poleconym.
• Online – za pośrednictwem platformy e-Urząd Skarbowy.

W przypadku wysyłki elektronicznej należy pamiętać, że nie wszystkie załączniki można podpisać online — niekiedy konieczne będzie dołączenie skanu dokumentu lub użycie podpisu kwalifikowanego.

Po złożeniu dokumentów wynajmujący otrzymuje potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia. Przy zgłoszeniu osobistym będzie to pieczęć urzędu na kopii dokumentu, natomiast przy zgłoszeniu elektronicznym — Urzędowe Poświadczenie Odbioru (UPO). Warto je zachować, ponieważ może być potrzebne np. w przypadku sporu sądowego lub kontroli podatkowej.

Jak zgłosić umowę najmu okazjonalnego w e-Urząd Skarbowy: krok po kroku

Zaloguj się na platformie e-Urząd Skarbowy:
Odwiedź stronę https://www.podatki.gov.pl/e-urzad-skarbowy/ i zaloguj się, korzystając z jednej z dostępnych metod: profilu zaufanego, e-dowodu lub loginu podatnika.

Wypełnij pismo ogólne:
Po zalogowaniu kliknij „Dokumenty” po prawej stronie, następnie wybierz „Złóż dokument” i z listy dostępnych formularzy wybierz Pismo ogólne.

Wskaż, kogo dotyczy składany dokument oraz jego adresata.
Następnie wypełnij pismo i wyślij je do odpowiedniego urzędu skarbowego.

Nie istnieje ujednolicony wzór zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Zgłoszenie powinno jednak zawierać wszystkie istotne informacje, aby urząd mógł je prawidłowo przetworzyć. Pismo powinno zawierać:

• Dane osobowe Wynajmującego: imię i nazwisko, numer PESEL, numer dowodu osobistego, adres do korespondencji.
• Informacje o lokalu: adres, powierzchnia.
• Informacje o umowie najmu: data podpisania umowy, data wydania lokalu najemcy, okres obowiązywania umowy.

Korzyści umowy najmu okazjonalnego dla Wynajmującego

Poza znaczącym skróceniem czasu rozwiązania kwestii ewentualnej eksmisji, umowa najmu okazjonalnego daje również inne korzyści dla wynajmującego:

Brak prawa do lokalu socjalnego

Przepisy zapewniają niektórym grupom najemców gwarancję przyznania lokalu socjalnego. Znacznie wydłuża to proces eksmisji, szczególnie w dużych miastach, gdzie takich lokali brakuje. Do uprzywilejowanych grup należą:

• osoby małoletnie, niepełnosprawne lub ubezwłasnowolnione wraz z opiekunem,
• kobiety w ciąży,
• osoby obłożnie chore,
• emeryci i renciści spełniający kryteria pomocy społecznej,
• osoby bezrobotne,
• osoby spełniające dodatkowe kryteria ustalone przez radę gminy.

W najmie okazjonalnym najemca wskazuje lokal, do którego będzie mógł się wyprowadzić po zakończeniu umowy. Eliminuje to konieczność oczekiwania na lokal socjalny — najemca, który podał adres wyprowadzki, nie ma prawa do lokalu socjalnego ani do pomieszczenia tymczasowego.

Brak okresu ochronnego przy eksmisji

Okres ochronny obowiązuje między 1 listopada a 31 marca. W tym czasie nie wykonuje się eksmisji mogących prowadzić do tzw. „eksmisji na bruk”, ze względu na zagrożenie dla życia i zdrowia osób eksmitowanych.

W przypadku najmu okazjonalnego okres ochronny nie obowiązuje, ponieważ najemca sam wskazuje miejsce, do którego może się wyprowadzić. Oznacza to, że komornik może przeprowadzić eksmisję także w okresie zimowym.

Swpobodniejsza Możliwość podnoszenia czynszu

Umowa najmu okazjonalnego rozszerza uprawnienia wynajmującego w zakresie podwyżek czynszu. Strony mogą w umowie samodzielnie ustalić zasady podwyżek.

W zwykłej umowie najmu podwyżki czynszu są ściśle regulowane przez art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy te określają m.in.:

• ograniczenia dotyczące częstotliwości podwyżek,
• zasady waloryzacji,
• obowiązek odpowiedniego uzasadnienia podwyżki.

Najem okazjonalny daje więc większą swobodę w ustalaniu warunków finansowych i pozwala w bardziej przewidywalny sposób regulować wysokość czynszu.

Eksmisja w ramach Najemu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego umożliwia przeprowadzenie skutecznej eksmisji bez długiego Podstawą uproszczonej eksmisji jest wcześniej złożone przed notariuszem oświadczenie najemcy, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał do opróżnienia lokalu. Opróżnienie lokalu powinno nastąpić w terminie wskazanym przez wynajmującego — po tym, jak umowa najmu okazjonalnego została skutecznie wypowiedziana na podstawie przesłanek przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów lub gdy wygasła, a najemca mimo to nie wyprowadził się.

Żądanie opróżnienia lokalu powinno zostać sporządzone w formie pisemnej i musi zawierać:

• notarialnie poświadczony podpis wynajmującego,
• dane osobowe stron,
• dane zawartej umowy najmu okazjonalnego,
• podstawę rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu,
• wyznaczenie terminu opuszczenia lokalu nie krótszego niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy.

Brak wyprowadzki w wyznaczonym terminie daje wynajmującemu prawo do złożenia wniosku do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. To oświadczenie pełni rolę tytułu egzekucyjnego.

Do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności należy dołączyć:

• pisemne żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia lub wysłania,
• dokument potwierdzający tytuł prawny wynajmującego do lokalu,
• potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w ustawowym terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Jeżeli wszystkie formalne wymogi najmu okazjonalnego oraz procedury uproszczonej eksmisji zostały spełnione, sąd nadaje klauzulę wykonalności. Następnie wynajmujący składa wniosek do komornika o rozpoczęcie czynności eksmisyjnych. Do wniosku o wszczęcie egzekucji należy dołączyć akt notarialny z klauzulą wykonalności oraz pozostałe dokumenty.

Po wszczęciu egzekucji, komornik:

• Sprawdza możliwość przekwaterowania – Weryfikuje, czy Najemca ma prawo do zamieszkania w lokalu wskazanym w umowie najmu okazjonalnego.
• Określa miejsce eksmisji – W przypadku pozytywnej weryfikacji, eksmisja jest przeprowadzana do wskazanego lokalu.
• Poszukuje alternatywnego miejsca – W przypadku braku możliwości przekwaterowania do wskazanego lokalu, komornik szuka alternatywnego lokalu.

Cały proces — od wypowiedzenia umowy do wykonania eksmisji przez komornika — trwa zwykle około 3 miesięcy, w zależności od zaangażowania wynajmującego oraz dostępności terminów w sądzie i u komornika.

Czy zgoda na zamieszkanie Najemcy w lokalu zastępczym może zostać cofnięta?

Kluczowym elementem umowy najmu okazjonalnego jest zgoda na zamieszkanie najemcy w lokalu zastępczym. Powstaje więc pytanie: czy osoba udzielająca takiej zgody może ją później wycofać?

Osoba, która udzieliła zgody na zamieszkanie najemcy w swoim lokalu i wskazała go jako lokal zastępczy, może w każdej chwili odwołać swoje oświadczenie. Wystarczy, że poinformuje o tym najemcę. Co istotne — przepisy nie nakładają na nią obowiązku powiadomienia o tym wynajmującego.

Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi natomiast, że to najemca ma obowiązek, w terminie 21 dni od dnia otrzymania informacji o cofnięciu zgody, wskazać inny adres, który będzie pełnił funkcję lokalu zastępczego.

Warto podkreślić, że pomiędzy wynajmującym a osobą udzielającą zgody na zamieszkanie w swoim lokalu nie powstaje żaden stosunek prawny o charakterze zobowiązaniowym. Oznacza to, że w przypadku wszczęcia egzekucji opróżnienia lokalu zajmowanego przez najemcę wynajmującemu nie przysługuje żadne roszczenie wobec tej osoby o udostępnienie lokalu zastępczego.

Co się dzieje jeżeli Najemca straci możliwość zamieszkania we wskazanym przez siebie lokalu?

Zgodnie z art. 19a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, który najemca wskazał jako lokal zastępczy, najemca jest zobowiązany — w terminie 21 dni od dnia powzięcia informacji o tym zdarzeniu — wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie właściciela tego nowego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie tam najemcy. Konsekwencją niewypełnienia tego obowiązku jest możliwość wypowiedzenia umowy przez wynajmującego, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Powstaje zatem pytanie: „W jakim trybie przeprowadzana jest eksmisja, jeżeli najemca utracił prawo do zamieszkania w wskazanym przez siebie lokalu zastępczym, nie wskazał nowego adresu, a wynajmujący wypowiedział umowę w trybie przewidzianym w art. 19d ust. 5?”

Niestety, odpowiedź na to pytanie pokazuje, że najem okazjonalny nie jest rozwiązaniem idealnym. W sytuacji, gdy wynajmujący wypowie umowę w opisanych okolicznościach, a najemca mimo to nie opuści lokalu, procedura eksmisji zatrzymuje się w momencie, w którym komornik stwierdzi niemożność przeprowadzenia eksmisji na wskazany wcześniej adres. Dopóki komornik nie uzyska od najemcy nowego, skutecznie wskazanego adresu lokalu zastępczego, wykonanie eksmisji jest wstrzymane.

Jak rozliczany jest dochód z najmu okazjonalnego

Tak jak w przypadku najmu zwykłego, podstawowym sposobem rozliczania podatku od przychodów z najmu jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wynosi on:

• 8,5% – do kwoty 100 000 zł przychodu rocznie,
• 12,5% – od nadwyżki ponad 100 000 zł przychodu rocznie.

Podatek ten oblicza się wyłącznie od przychodu, a od 2023 roku koszty ponoszone przez wynajmującego nie mają znaczenia dla rozliczeń podatkowych. Przy dobrze skonstruowanej umowie, w której opłaty administracyjne i media nie stanowią przychodu właściciela, podatek płaci się jedynie od czynszu najmu wpłacanego właścicielowi przez najemcę.

Co zrobić, gdy najemca nie posiada lokalu, do którego może się wyprowadzić w razie eksmisji?

Zdarza się, że przyszły najemca nie ma żadnego miejsca, do którego mógłby realnie przeprowadzić się w przypadku eksmisji. Tymczasem przepisy dotyczące najmu okazjonalnego są w tej kwestii bezwzględne — wymagają, aby do umowy dołączono oświadczenie o wskazaniu konkretnego adresu lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać, jeśli zajdzie taka potrzeba. Dla wielu osób spełnienie tego obowiązku jest trudne: nie mają rodziny, która mogłaby ich przyjąć, lub są obcokrajowcami bez stałego miejsca pobytu w Polsce.

W odpowiedzi na tę potrzebę na rynku pojawiły się firmy oferujące odpłatne udostępnienie adresu oraz oświadczenia o zgodzie na przyjęcie najemcy w razie eksmisji. Firmy te, jako właściciele wskazywanych lokali, deklarują gotowość przyjęcia najemcy. Takie usługi należy jednak traktować z dużą ostrożnością. Niezbędna jest dokładna weryfikacja wskazanego adresu — tak samo, jak w przypadku oświadczenia składnego przez nieznaną wynajmującemu osobę prywatną. Trzeba upewnić się, że lokal faktycznie istnieje, nadaje się do zamieszkania i że firma ma do niego tytuł prawny.

Wynajmujący musi pamiętać, że to on jest najbardziej zainteresowany tym, aby lokal zastępczy spełniał wszystkie wymogi. To właśnie pewny, realny lokal zastępczy zapewnia mu bezpieczeństwo i skuteczność całego najmu okazjonalnego.

Jeżeli firma oferująca usługę „użyczenia adresu” nie chce udostępnić dodatkowych informacji — takich jak podstawa prawna do dysponowania lokalem, jego zdjęcia czy potwierdzenie stanu technicznego — z punktu widzenia wynajmującego lepiej zrezygnować z zawarcia umowy najmu z takim najemcą.

Czym różni się umowa najmu okazjonalnego od umowy najmu instytucjonalnego?

Najem instytucjonalny jest, podobnie jak najem okazjonalny, „specjalną” formą umowy najmu lokalu. Ten rodzaj najmu został uregulowany w rozdziale 2b „Najem instytucjonalny lokalu” ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Jest to rozwiązanie często uznawane za podobne do najmu okazjonalnego, jednak występują między nimi istotne różnice, o których warto pamiętać.

Podsumowanie

Najem okazjonalny to jedna z najskuteczniejszych form zabezpieczenia właściciela mieszkania przed ryzykiem związanym z problematycznymi najemcami. Dzięki odpowiednio przygotowanej dokumentacji — umowie, aktowi notarialnemu o poddaniu się egzekucji oraz poprawnie złożonemu zgłoszeniu w urzędzie skarbowym — właściciel zyskuje realną możliwość szybkiego odzyskania lokalu bez konieczności prowadzenia wieloletnich postępowań sądowych czy oczekiwania na lokal socjalny. Procedura najmu okazjonalnego wymaga jednak precyzji: weryfikacji lokalu zastępczego, rzetelnie sporządzonych oświadczeń, poprawnych danych oraz znajomości przepisów. Wiele błędów popełnianych przez właścicieli wynika z pośpiechu lub nieznajomości szczegółów prawnych, co może całkowicie unieważnić ochronę, jaką daje ta forma najmu.

W artykule omówiono również najem instytucjonalny — rozwiązanie przeznaczone dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą — oraz praktyczne aspekty podatkowe i najczęstsze problemy pojawiające się w trakcie weryfikacji najemców. Kluczem do bezpieczeństwa jest zarówno właściwy dobór rodzaju umowy, jak i skrupulatne przygotowanie wszystkich dokumentów.

Choć wiele osób próbuje samodzielnie przeprowadzić procedurę najmu okazjonalnego, w praktyce wymaga ona doświadczenia i dużej uwagi na szczegóły. Dlatego dla właścicieli, którzy chcą zminimalizować ryzyko i mieć pewność, że wszystkie formalności zostaną wykonane prawidłowo, rozsądnym rozwiązaniem może być współpraca z profesjonalnym podmiotem zajmującym się obsługą najmu — Polecamy się jako Domowik!