Wprowadzenie
Na dzień 31 marca 2025 roku we Wrocławiu dostępnych było 4340 ofert najmu mieszkań.
Najwięcej ofert dotyczyło mieszkań zlokalizowanych w dzielnicy Krzyki – 1390 unikatowych ofert. Najmniej ofert dotyczyło mieszkań zlokalizowanych w Psim Polu: 484.
Kawalerki
Na dzień 31 marca 2025 roku oferowano we Wrocławiu 1339 mieszkań jednopokojowych.
Najwięcej ofert dotyczyło mieszkań zlokalizowanych w dzielnicy Stare Miasto: 359. W tej dzielnicy oferty kawalerek były również najdroższe. Średnia cena wynajmu kawalerki w tej dzielnicy Wrocławia wyniosła 2321,37 zł i jest o 5,95% wyższa od średniej w całym Wrocławiu.
W dzielnicy Psie Pole odnotowano najmniejszą liczbę ofert kawalerek – zaledwie 152, co stanowi jedynie 11,35% całkowitej podaży w mieście. Kawalerki w tej dzielnicy były również średnio najtańsze: 2010,06 zł.
Różnica między najdroższą i najtańszą dzielnicą według średniej ceny najmu kawalerek we Wrocławiu to: 311,31 zł.
Mieszkania dwupokojowe
Na dzień 31 marca 2025 roku oferowano we Wrocławiu 1483 mieszkań dwupokojowych.
Najwięcej ofert dotyczyło mieszkań zlokalizowanych w dzielnicy Krzyki: 489.
Oferty z tej dzielnicy stanowiły prawie 33% wszystkich ogłoszeń dotyczących mieszkań dwupokojowych we Wrocławiu.
Tradycyjnie w dzielnicy Stare Miasto oferty były najdroższe. Średnia cena najmu mieszkania dwupokojowego w tej dzielnicy to 3009,06 zł. Stare Miasto było średnio o 8,16% droższe w porównaniu do średniej ceny w całym Wrocławiu.
W dzielnicy Psie Pole odnotowano najmniej ofert mieszkań dwupokojowych – 183. Natomiast średnio najtańsza na dzień 31 marca 2025 roku była dzielnica Fabryczna: 2590,28 zł.
Różnica między najdroższą i najtańszą dzielnicą wg średniej ceny najmu mieszkań dwupokojowych we Wrocławiu to: 418,78 zł.
Mieszkania trzypokojowe
Na dzień 31 marca 2025 roku oferowano we Wrocławiu 1245 mieszkań trzypokojowych.
Najwięcej ofert dotyczyło mieszkań zlokalizowanych w dzielnicy Krzyki: 447.
Oferty z tej dzielnicy w kategorii mieszkań trzypokojowych stanowiły prawie 36% wszystkich ofert mieszkań tego typu we Wrocławiu.
Tradycyjnie w dzielnicy Stare Miasto oferty były najdroższe. Średnia cena najmu mieszkania trzypokojowego w tej dzielnicy to 4622,72 zł. Stare Miasto było średnio o 19,14% droższe w porównaniu do średniej ceny w całym Wrocławiu.
Najmniej ofert mieszkań trzypokojowych dotyczyło dzielnicy Psie Pole – jedynie 129. Ta sama dzielnica była również średnio najtańsza: 3318,60 zł.
Różnica między najdroższą i najtańszą dzielnicą wg średniej ceny najmu mieszkań trzypokojowych we Wrocławiu to: 1304,11 zł.
Całość rynku najmu
Zgodnie z przewidywaniami Stare Miasto było najdroższą dzielnicą Wrocławia wg średnich cen ofertowych. Warto jednak zwrócić uwagę, że Śródmieście osiągnęło ceny zbliżone. Różnice pomiędzy tymi dwoma dzielnicami kształtowały się następująco:
Najtańszą dzielnicą na 31 marca 2025 roku było Psie Pole. Warto zwrócić uwagę na znaczące odchylenia cen w tej dzielnicy od średniej w całym mieście.
Poniższa tabela prezentuje odchylenia od średniej w całym mieście dla każdej dzielnicy w podziale na kategorie mieszkań. Średnia cena w cały mieście = 100%.
Średnia cena wynajmu mieszkania dla dzielnic Stare Miasto i Śródmieście są wyższe od średniej dla całego miasta w każdej kategorii. Mieszkania w pozostałych dzielnicach są tańsze w każdej kategorii.
Co interesujące trzypokojowe mieszkania na Starym Mieście były prawie o 20% droższe w porównaniu do średniej dla całego Wrocławia. Dla Śródmieścia odchylenie od średniej dla całego miasta przekracza 17%. Największe odchylenie poniżej średniej widzimy w kategorii mieszkań trzypokojowych w dzielnicy Psie Pole, prawie 15% poniżej średniej dla całego miasta.
Zwrot z Inwestycji
Dalsza analiza opiera się na następujących założeniach, m.in. dotyczących powierzchni wynajmowanych mieszkań i czasu wynajmu:
- Uwzględniona powierzchnia mieszkania w każdej kategorii:
- Mieszkania wynajęte przez 11,5 miesiąca w roku.
- Dane dotyczące ofertowych cen mieszkań na sprzedaż zebrano na początku kwietnia 2025 roku. Do analizy wykorzystano próbę 1284 ofert, na podstawie której oszacowano średnią ofertowaną cenę sprzedaży mieszkania. Próbka ofert zawiera zarówno oferty prywatne, biur nieruchomości oraz deweloperskie.
Na podstawie próbki ofert określono następujące średnie ceny za metr w ofertach dla każdej kategorii mieszkań dla poszczególnych dzielnic Wrocławia.
Biorąc pod uwagę założenia wymienione wyżej obliczono wskaźniki zwrotów z inwestycji (ROI) dla inwestycji w mieszkania na wynajem we Wrocławiu.
Co może być dość zaskakujące według przedstawionych założeń najwyższy zwrot z inwestycji można było osiągnąć na wynajmie mieszkania trzypokojowego w dzielnicy Śródmieście. Jest to jedyna kategoria, gdzie możliwe było osiągnięcie zwrotu powyżej 6%.
Najsłabsze wyniki można było osiągnąć inwestując w mieszkanie trzypokojowe na Psim Polu lub mieszkanie dwupokojowe w dzielnicy Stare Miasto. W obu tych kategoriach wskaźnik zwrotu z inwestycji jest poniżej 5%.
Typowe ROI dla Wrocławia według danych na koniec marca 2025 oscyluje wokół 5,5%.
Podsumowanie
Ceny najmu: Dzielnice Stare Miasto oraz Śródmieście pozwalają na koniec marca osiągnąć najwyższe ceny wynajmu mieszkania. Dzielnice te pozwalają uzyskiwać wyższy czynsz, dla wszystkich badanych kategorii mieszkań – wyższy niż średni osiągany w całym mieście. Najniższe ceny najmu, w kategorii kawalerek oraz mieszkań trzypokojowych, znajdowały się w dzielnicy Psie Pole. Mieszkania dwupokojowe najtańsze były w dzielnicy Fabrycznej.
Zwrot z inwestycji: Pomimo atrakcyjności nominalnej wartości ceny najmu osiąganych na Starym Mieście dzielnica ta nie oferuje najlepszych zwrotów z inwestycji. Na koniec marca 2025 roku w kategorii kawalerek najwyższe ROI występuje w dzielnicy Fabryczna. W kategoriach mieszkań dwu i trzypokojowych najbardziej opłacalne jest Śródmieście. Najniższe ROI odnotowano w kategorii mieszkań trzypokojowych w dzielnicy Psie Pole.
Raport przygotowany przez Domowik – firmę specjalizującą się w zarządzaniu najmem mieszkań we Wrocławiu. Zachęcamy do zapoznania się z ofertą naszej firmy: domowik.pl
Nasze analizy rynku najmu publikujemy regularnie, co miesiąc – zachęcamy do śledzenia kolejnych edycji raportu, aby być na bieżąco z najważniejszymi trendami i zmianami cenowymi w poszczególnych dzielnicach Wrocławia.
Źródła danych:
Dane do niniejszego raportu zostały opracowane na podstawie ofert dostępnych na portalach Otodom oraz Adradar.
