Rozliczanie podatków z wynajmu mieszkania może wydawać się skomplikowane, ale wcale nie musi takie być. Jeśli wynajmujesz mieszkanie i chcesz mieć wszystko legalnie, musisz zająć się kwestią podatków. Sprawdź, jak to zrobić, żeby spać spokojnie i mieć wszystko zgodnie z przepisami.
Jakie są aktualne zasady opodatkowania najmu (od 2023 roku)?
Jeśli wynajmujesz mieszkanie prywatnie (nie jako firma), masz tylko jedną opcję rozliczania podatków: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma już możliwości rozliczania na zasadach ogólnych.
Jakie są stawki ryczałtu?
- 8,5% – dla przychodów z najmu do 100 000 zł rocznie.
- 12,5% – jeśli zarobisz więcej niż 100 000 zł.
Jeśli masz wspólność majątkową z małżonkiem, limit 100 000 zł liczy się na Was oboje (czyli razem możecie zarobić do 200 000 zł, zanim wskoczycie na wyższą stawkę).
Co to jest przychód od wynajmu?
Przychód to cała kwota, jaką otrzymujesz od najemcy, bez potrącania kosztów, takich jak rachunki za media czy czynsz administracyjny. Jeśli w umowie najmu ustalasz kwotę np. 3 000 zł jako „czynsz najmu” i w tej kwocie zawarte są opłaty za media (woda, prąd, gaz) czy czynsz do spółdzielni, to cała ta kwota jest przychodem, od którego naliczasz podatek.
Dlatego warto odpowiednio skonstruować umowę najmu – z wyszczególnieniem kosztów mediów i opłat administracyjnych.
Dlaczego warto wyszczególnić opłaty w umowie?
Wyszczególnienie opłat w umowie pozwala uniknąć płacenia podatku od kwot, które de facto trafiają do innych podmiotów (np. dostawców mediów czy spółdzielni mieszkaniowej).
Jeżeli opłaty za media (prąd, gaz, internet) oraz czynsz administracyjny są zapisane w umowie jako oddzielne kwoty:
- Najemca płaci Ci osobno czynsz za wynajem (np. 2 000 zł),
- A osobno pokrywa media i czynsz administracyjny (np. 1 000 zł).
W takim przypadku Twoim przychodem podlegającym opodatkowaniu będzie tylko kwota czynszu za wynajem, czyli 2 000 zł, a nie cała kwota 3 000 zł. Dzięki temu zmniejszasz podstawę opodatkowania i płacisz mniejszy podatek.
Najlepsze rozwiązanie – przepisanie mediów na najemcę
Jeszcze lepszą opcją jest, jeśli media (prąd, gaz, woda, internet) są przepisane na najemcę. Dzięki temu to najemca samodzielnie rozlicza się z dostawcami, a Ty unikasz konieczności rozliczania tych kwot w ramach swojego przychodu.
Kiedy i jak płacić podatek?
Musisz wpłacać podatek co miesiąc – do 20. dnia kolejnego miesiąca, np. za styczeń płacisz do 20 lutego. Jest też opcja płacenia co kwartał, co może być wygodniejsze, jeśli zarabiasz mniej.
Jaką deklarację PIT składasz?
Na koniec roku, do 30 kwietnia, składasz do urzędu skarbowego deklarację PIT-28. W tej deklaracji wpisujesz wszystkie swoje przychody z najmu, a także podatki, które już zapłaciłeś w ciągu roku. Dzięki temu masz pełne rozliczenie z fiskusem na dany rok podatkowy.
Co grozi za brak płacenia podatku?
Unikanie płacenia podatku to prosta droga do problemów z urzędem skarbowym. Mogą nałożyć grzywnę, a w ekstremalnych przypadkach nawet uznać to za przestępstwo skarbowe. Nie warto ryzykować.
Jeśli zdarzy Ci się zapomnieć o płatności, możesz skorzystać z tzw. czynnego żalu – czyli zgłosić się samemu do urzędu, przyznać do błędu i opłacić zaległości. To może pomóc uniknąć większych problemów.
Co, jeśli wynajmujesz mieszkanie w ramach firmy?
Jeśli wynajem to część Twojej działalności gospodarczej, masz więcej opcji na rozliczanie:
- Skala podatkowa (12% i 32%) – opłaca się, jeśli masz dużo kosztów.
- Podatek liniowy (19%) – stała stawka niezależnie od zarobków.
- Ryczałt – stawki 8,5% i 12,5%, jak przy wynajmie prywatnym.
Która opcja jest najlepsza? Zależy od Twojej sytuacji. Dobrze jest to przemyśleć i skonsultować z doradcą podatkowym.
Podsumowanie
Rozliczanie podatków z najmu to obowiązek, ale ogarnięcie tego nie musi być trudne. Wystarczy, że trzymasz się zasad, pamiętasz o terminach i wiesz, że:
- Twój przychód to kwota czynszu, którą dostajesz od najemcy, chyba że wyszczególniłeś media i opłaty administracyjne w umowie.
- Na koniec roku składasz deklarację PIT-28.
Jeśli wynajem mieszkań to dla Ciebie wyzwanie, nie martw się – Domowik pomoże! Zajmujemy się kompleksowym zarządzaniem najmem: od rozliczeń po opiekę nad mieszkaniem i najemcami. Nie rozliczymy podatku za Ciebie ale nasze doświadczenie w konstrukcji umów i system raportowania wyników sprawia że podatki są możliwe niskie i proste do rozliczenia. Z nami wynajem jest prostszy, a Ty masz więcej czasu na to, co naprawdę ważne.
