Ile nieruchomości na wynajem potrzebujesz, aby zarobić 100 tys. zł „na czysto”? (Realne wyliczenia z Wrocławia)

Coraz więcej osób traktuje nieruchomości jako sposób na budowanie stabilnego, przewidywalnego dochodu. Jednym z najczęściej pojawiających się celów jest osiągnięcie poziomu około 100 tysięcy złotych rocznie „na czysto” — czyli już po opodatkowaniu, z uwzględnieniem pustostanów, a także z dodatkową rezerwą na remonty i odświeżenia mieszkań. To kwota, która może realnie zmienić komfort życia i dać inwestorowi poczucie niezależności.

Taki dochód jest jak najbardziej osiągalny, ale wymaga trzeźwego spojrzenia na faktyczne liczby, a nie marketingowych obietnic. W tym artykule liczymy go na podstawie rzeczywistych stawek najmu we Wrocławiu i typowych parametrów, z jakimi pracujemy na co dzień w Domowiku. Co ważne, analizujemy portfel zbudowany w całości z zakupów za gotówkę, ponieważ to najbardziej przejrzysty i powtarzalny model. Osiągnięcie podobnego efektu przy zakupach na kredyt też jest możliwe, ale zajmuje więcej czasu i zależy od wielu zmiennych, które trudno uogólnić.

Dwa rodzaje mieszkań, które dominują na rynku

Żeby przeprowadzić rzetelne obliczenia, przyjęliśmy dwa najczęściej spotykane typy mieszkań inwestycyjnych. Pierwszym z nich są kawalerki wynajmowane średnio za około 2300 zł miesięcznie. Drugim — niewielkie mieszkania dwupokojowe, które obecnie na rynku wrocławskim osiągają czynsz około 2800 zł. To dwa segmenty o największym popycie, najniższym ryzyku pustostanów i najszerszej grupie odbiorców.

Założyliśmy również, że najemca pokrywa opłaty administracyjne i media, co jest standardem w najmie długoterminowym. W obliczeniach uwzględniliśmy roczny pustostan na poziomie dwóch tygodni, co jest wynikiem absolutnie realistycznym przy profesjonalnym prowadzeniu najmu w długim okresie. Podatek rozliczamy ryczałtem — 8,5% do poziomu 100 tysięcy złotych przychodu rocznie oraz 12,5% powyżej tego progu. Na koniec wprowadziliśmy element, który wielu właścicieli pomija, a który ma ogromny wpływ na wynik: fundusz remontowy w wysokości 10% dochodu po opodatkowaniu.

Dzięki temu cały model pokazuje prawdziwy, a nie teoretyczny dochód.

Ile zarabia portfel mieszkań?

Pustostan na poziomie dwóch tygodni rocznie sprawia, że kawalerka przynosi około 25 000 zł przychodu rocznie, a mieszkanie dwupokojowe około 30 400 zł. To właśnie te kwoty są podstawą wszystkich dalszych wyliczeń. Dopiero od nich odejmujemy podatek, a następnie fundusz remontowy, aby uzyskać realny dochód netto.

Aby zobrazować sytuację, przygotowaliśmy zestawienie pokazujące przychody, podatki i dochód netto dla różnych wielkości portfela. Tabela uwzględnia moment przekroczenia progu podatkowego, a także obowiązkową rezerwę remontową.

Portfel kawalerek

(około 25 000 zł przychodu rocznie z jednej kawalerki)

Portfel mieszkań dwupokojowych

(30 400 zł przychodu rocznie każde)

Dzięki powyższym tabelom widać to bardzo wyraźnie.

Jeśli inwestujesz w kawalerki, poziom stu tysięcy złotych netto osiągasz przy około pięciu lokalach. Przy czterech mieszkaniach dwupokojowych jesteś bardzo blisko celu, a już przy piątym przekraczasz go z zapasem. Oczywiście wynik w każdym przypadku zależy również od standardu mieszkania, jakości najemców i sposobu zarządzania, ale podane liczby są najbardziej typowe i powtarzalne.

Kawalerka czy mieszkanie dwupokojowe? Co wybrać jako inwestor?

To pytanie pojawia się równie często jak samo „ile mieszkań potrzebuję?”. Oba typy nieruchomości mają swoje zalety i swoją rolę w portfelu inwestora.

Kawalerki przyciągają przede wszystkim tym, że mają najniższy próg wejścia. Można je kupić za zauważalnie mniejsze kwoty niż mieszkania dwupokojowe, co sprawia, że są idealnym wyborem dla osób rozpoczynających przygodę z inwestowaniem. Dzięki niższej cenie zakupu pozwalają szybciej zbudować pierwszy portfel i nauczyć się rynku bez nadmiernego ryzyka. Kawalerki wynajmują się szybko, bo interesują się nimi studenci, młode osoby pracujące i ludzie przeprowadzający się do miasta. To mieszkania, które „rotują”, a więc przynoszą częstsze zmiany najemców. Oznacza to także więcej okazji do tworzenia protokołów, odświeżeń i przygotowań przed kolejnym najmem. Kawalerki są zatem świetne na start, ale w większych portfelach potrafią generować więcej pracy operacyjnej.

Mieszkania dwupokojowe zwykle wymagają większego kapitału na zakup, ale dają za to wyraźnie większą stabilność. Wynajmują je głównie pary, specjaliści i młode rodziny, czyli osoby, które częściej zostają na dłużej i dbają o mieszkanie w bardziej odpowiedzialny sposób. Dwupokojowe mieszkania rzadziej zmieniają najemców, co ogranicza przerwy między wynajmami, zmniejsza liczbę koniecznych odświeżeń i daje bardziej przewidywalny strumień przychodów. To właśnie dlatego w dużych portfelach takie mieszkania często okazują się bardziej opłacalne i mniej wymagające niż kawalerki.

Dlaczego przy portfelu 4–6 mieszkań zarządzanie staje się koniecznością?

Kiedy inwestor ma jedno mieszkanie, reaguje tylko wtedy, gdy pojawia się telefon od najemcy. Przy dwóch wciąż jest to do ogarnięcia. Natomiast w momencie, gdy portfel rośnie do czterech, pięciu czy sześciu mieszkań, najem przestaje być dodatkiem i staje się kolejną pracą. Każde mieszkanie generuje przeglądy, protokoły, aktualizacje ogłoszeń, prezentacje, kontakty z najemcami, rozliczenia i naprawy.

Właśnie dlatego przy takiej skali profesjonalna firma zarządzająca — jak Domowik — staje się nie tylko wygodą, ale wręcz koniecznością, jeśli inwestor chce zachować dochód pasywny i uniknąć ryzyka błędów czy opóźnień, które w dużym portfelu przekładają się na realne pieniądze.

Podsumowanie

Osiągnięcie poziomu stu tysięcy złotych rocznie na czysto jest możliwe przy portfelu złożonym z pięciu kawalerek albo czterech do pięciu mieszkań dwupokojowych. To wynik oparty na realistycznych stawkach najmu we Wrocławiu i z uwzględnieniem zarówno podatków, jak i funduszu remontowego.

Najważniejsze jest jednak to, że skuteczne inwestowanie w najem wymaga konsekwencji, profesjonalnego podejścia i świadomości kosztów, które pojawiają się w długim terminie. A kiedy portfel zaczyna być naprawdę duży, najlepiej działa ten, który jest prowadzony przez doświadczonych specjalistów.