Domowik

Kategoria: Porady

  • Najem okazjonalny – jak przeprowadzić go skutecznie?

    Najem okazjonalny – jak przeprowadzić go skutecznie?

    Najem okazjonalny, jak go przeprowadzić?

    Najem okazjonalny to jedna z najskuteczniejszych form prawnego zabezpieczenia właściciela mieszkania przed ryzykiem związanym z wynajmem lokalu obcej osobie. Ten rodzaj najmu został opisany w rozdziale 2a „Najem okazjonalny lokalu” ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

    Właściciele, którzy decydują się na tę formę najmu, liczą przede wszystkim na możliwość szybszego odzyskania nieruchomości w przypadku problematycznego najemcy. Przy zwykłej umowie najmu procedura eksmisji lokatora może trwać nawet kilka lat. Zawsze wiąże się to z kosztami postępowania sądowego, utraconymi przychodami oraz stresem, który przez lata sporu może odbić się na zdrowiu właściciela. Zwykle dochodzą do tego także koszty utrzymania mieszkania, opłat za media oraz często konieczność przeprowadzenia remontu po odzyskaniu lokalu.

    Umowa najmu okazjonalnego umożliwia uproszczoną procedurę eksmisji najemcy na podstawie aktu notarialnego, który został przez niego podpisany wraz z umową najmu okazjonalnego.

    Idea najmu okazjonalnego jest słuszna, jednak jego skuteczność zależy wyłącznie od tego, jak precyzyjnie i konsekwentnie zostanie przeprowadzony cały proces. Wymaga to poprawnie sporządzonej umowy, kompletu dokumentów, wizyty Najemcy u notariusza, a na końcu — zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.

    W praktyce wielu właścicieli nieświadomie popełnia błędy, które unieważniają najem okazjonalny. Część z nich dotyczy kwestii formalnych, inne wynikają z pośpiechu lub nadmiernego zaufania do najemcy. Dlatego w tym artykule dokładnie omawiamy, czym jest najem okazjonalny, jak działa, jak go poprawnie przeprowadzić oraz jakich błędów unikać, aby dokumenty faktycznie zapewniały właścicielowi skuteczną ochronę.

    Przykład kosztów najem zwykły vs najem okazjonalny

    Najem zwykły

    Właściciel mieszkania podpisał z najemcą zwykłą umowę najmu lokalu. Czynsz wraz z opłatami wynosił 4000 zł. Po kilku miesiącach najemca przestał płacić. Właściciel wypowiedział umowę i skierował do sądu sprawę o eksmisję. Sąd, po przeprowadzeniu postępowania w dwóch instancjach, nakazał eksmisję lokatora. Następnie najemca oczekiwał na wskazanie lokalu socjalnego, do którego mógłby się przeprowadzić. Cały proces eksmisji potrwał łącznie 5 lat.

    Właściciel nie był w stanie odzyskać pieniędzy za bezumowne korzystanie z lokalu, ponieważ najemca okazał się niewypłacalny. Łączna suma kosztów poniesionych przez właściciela oraz utraconych zysków z wynajmu mieszkania przez lata, kiedy lokal pozostawał zajęty, wyniosła około 600 tys. zł.

    Najem okazjonalny

    Właściciel mieszkania podpisał z najemcą umowę najmu okazjonalnego, do której załączono pełny zestaw dokumentów: akt notarialny o poddaniu się egzekucji, oświadczenie o wskazaniu miejsca wyprowadzki wraz z potwierdzeniem prawa do tego lokalu oraz zgłoszenie umowy w urzędzie skarbowym. Czynsz razem z opłatami wynosił 4000 zł. Przez pierwsze miesiące najemca płacił regularnie, jednak po pewnym czasie przestał regulować należności. Właściciel najpierw wysłał mu formalne wezwanie do zapłaty, a gdy zaległości nie zostały uregulowane, wypowiedział umowę najmu zgodnie z jej zapisami.

    Po upływie okresu wypowiedzenia najemca nadal nie opuszczał mieszkania. Właściciel złożył więc do sądu wniosek — wraz z wymaganymi załącznikami — o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu o poddaniu się egzekucji. Sąd, zgodnie z art. 781¹ Kodeksu postępowania cywilnego, rozpatrzył wniosek w ciągu 3 dni od jego złożenia. Po uzyskaniu aktu notarialnego z nadaną klauzulą wykonalności właściciel udał się do komornika i złożył wniosek o rozpoczęcie postępowania eksmisyjnego. Komornik, po wezwaniu najemcy do dobrowolnego opuszczenia lokalu — które zostało zignorowane — poinformował go o terminie eksmisji. Termin ten został wyznaczony na pierwszy możliwy dzień, w którym komornik mógł udać się do lokalu z policją i ślusarzem. Ślusarz otworzył drzwi, a komornik opróżnił mieszkanie z osób i należących do nich rzeczy.

    Cały proces — od powstania zaległości aż do przeprowadzenia eksmisji — trwał około czterech–sześciu miesięcy. Właściciel odzyskał lokal i mógł ponownie wynająć go kolejnemu najemcy. Straty finansowe ograniczyły się do kilku miesięcy nieopłaconego czynszu, opłat i kosztów komorniczych. Nie doszło do wieloletniego bezumownego korzystania z lokalu ani do konieczności oczekiwania na lokal socjalny. Zamiast pięciu lat przestoju i strat rzędu kilkuset tysięcy złotych, właściciel poniósł jedynie ok. 24 tysiące złotych kosztów.

    Ten przykład pokazuje, jak działa najem okazjonalny: umożliwia szybkie odzyskanie nieruchomości, ogranicza koszty i chroni właściciela przed wieloletnią, kosztowną batalią sądową.

    umowa najmu okazjonalnegozwykła umowa najmu
    koszt notariuszaok. 500 zł0 zł
    koszt eksmisji, oraz utraconego zysku z tytułu niepłaconego czynszu najmuok. 24 000 złok 600 000 zł.

    Praktyka pokazuje, że najemcy, którzy zawarli umowę najmu okazjonalnego, bardzo rzadko nie wywiązują się ze swoich zobowiązań wobec wynajmującego. Przyczyna jest prosta — procedury związane z zawarciem najmu okazjonalnego oraz świadomość konsekwencji w przypadku powstania problemów skutecznie odstraszają osoby niewypłacalne.

    Czym właściwie jest najem okazjonalny i kiedy można go stosować?

    Najem okazjonalny jest konstrukcją prawną stworzoną po to, aby wzmocnić pozycję właściciela w sytuacji, gdy najemca łamie warunki umowy lub odmawia opuszczenia lokalu po jej zakończeniu. Nie jest to jednak narzędzie dla każdego. Polskie prawo dopuszcza korzystanie z najmu okazjonalnego wyłącznie przez osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. Oznacza to, że jeśli właściciel wynajmuje mieszkanie prywatnie, może korzystać z najmu okazjonalnego bez przeszkód. Jeśli jednak wynajmuje mieszkania w ramach działalności gospodarczej lub jako firma, powinien zastosować najem instytucjonalny.

    Wynajmującym w najmie okazjonalnym musi być osoba fizyczna, natomiast najemca może być zarówno osobą prywatną, jak i przedsiębiorcą. W praktyce właściciele często nie rozumieją tej różnicy i nieświadomie wybierają niewłaściwą formę umowy — a to pierwszy krok do kłopotów.

    Umowa najmu okazjonalnego – fundament całego procesu

    Podstawowym dokumentem jest umowa najmu okazjonalnego. Musi ona spełniać kilka warunków:

    • musi być sporządzona na piśmie,
    • musi dotyczyć lokalu mieszkalnego,
    • właścicielem musi być osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali,
    • okres obowiązywania umowy musi być jasno określony i nie może przekraczać 10 lat.

    Pozostałe zapisy umowy najmu okazjonalnego nie różnią się od tych dotyczących zwykłej umowy najmu. Właściciele często korzystają z gotowych wzorów znalezionych w Internecie, licząc na to, że będą wystarczające. Niestety większość takich wzorów nie spełnia wymogów prawnych lub zawiera błędy, które całkowicie unieważniają najem okazjonalny.

    Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego

    Najem okazjonalny nie istnieje bez oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Najemca musi złożyć przed notariuszem oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązać się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Oświadczenie musi zawierać odwołanie do art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, a także dane stron i wskazanie konkretnej umowy najmu.

    Podczas sporządzania umowy najmu okazjonalnego, oświadczenia notarialnego oraz w treści klauzuli wykonalności, kluczowe jest precyzyjne sformułowanie obowiązku najemcy. Rekomendowane brzmienie zobowiązania:

    „Najemca zobowiązuje się do opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu wolnego od osób oraz rzeczy reprezentujących jego prawa.”

    Takie sformułowanie:

    • Ułatwia komornikowi wykonanie czynności egzekucyjnych.
    • Nie pozostawia wątpliwości co do zakresu obowiązku najemcy.
    • Obejmuje zarówno usunięcie rzeczy, jak i opuszczenie lokalu przez osoby.

    Choć koszt sporządzenia takiego aktu jest niewielki, jego wartość prawna jest ogromna. To właśnie na jego podstawie właściciel może skierować sprawę bezpośrednio do komornika, bez konieczności przechodzenia przez długotrwałe procesy sądowe. Warto również dopilnować, aby notariusz zawarł w dokumencie dodatkowe zapisy precyzujące terminy wyprowadzki i sposób wydania lokalu, co może znacząco przyspieszyć późniejsze działania.

    Adres zastępczy i oświadczenie osoby trzeciej

    Najemca musi w tym dokumencie wskazać adres, pod który wyprowadzi się w razie eksmisji. Wiele osób traktuje ten element jako formalność, jednak to właśnie on najczęściej decyduje o skuteczności całego najmu okazjonalnego. Wskazaniu adresu musi towarzyszyć pisemna zgoda osoby, która przyjmie najemcę, a także dokument potwierdzający, że osoba ta ma prawo do wskazanego lokalu.

    Zgoda ta musi być dobrowolna, świadoma i prawidłowo sformułowana. Jeżeli osoba udzielająca zgody nie ma prawa do lokalu lub sama go wynajmuje i nie posiada zgody właściciela, eksmisja może okazać się niemożliwa. W praktyce często zdarzają się przypadki, w których wskazany adres był fikcyjny lub nieaktualny, a osoba udzielająca zgody już pod nim nie mieszkała. W takich sytuacjach komornik nie ma możliwości przeprowadzenia eksmisji, a cała procedura staje się znacznie bardziej skomplikowana.

    Rozwiązaniem przewidzianym przez ustawodawcę jest podpisanie oświadczenia właściciela lokalu — wskazanego przez najemcę jako miejsce wyprowadzki — przed notariuszem, w formie notarialnie poświadczonego podpisu. Daje to dodatkową pewność, że zgoda została rzeczywiście udzielona i pochodzi od właściwej osoby, a nie od samego najemcy.

    WAŻNE!

    Notariusz nie sprawdza, czy osoba podpisująca oświadczenie ma jakiekolwiek prawa do lokalu — jest jedynie świadkiem złożenia podpisu. Weryfikacja tytułu prawnego do lokalu stanowi odrębną usługę i nie należy do standardowej procedury notarialnej. Dlatego wynajmujący powinien we własnym zakresie uzyskać od najemcy potwierdzenie, że osoba podpisująca oświadczenie o zgodzie na przyjęcie najemcy ma tytuł prawny do wskazanego lokalu oraz że lokal ten nadaje się do zamieszkania. W tym celu powinien:

    • Poprosić o kopię dokumentu potwierdzającego tytuł prawny do lokalu.
      Może to być np. aktualny odpis z księgi wieczystej lub umowa najmu, jeśli osoba udzielająca zgody nie jest właścicielem lokalu.
    • Sprawdzić, czy adres jest prawdziwy i zgodny ze stanem faktycznym.
      Wystarczy zweryfikować lokalizację w Google Maps — pozwala to także ocenić, czy budynek ma charakter mieszkalny.
    • Poprosić o dodatkowe oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, potwierdzające, że lokal nadaje się do zamieszkania.
      W praktyce stosuje się dopisek w treści oświadczenia, np.:

    „Oświadczam, że lokal przy ul. X nadaje się do zamieszkania, posiada dostęp do mediów i może być wykorzystywany jako miejsce zamieszkania najemcy w przypadku egzekucji.”

    • Opcjonalnie poprosić o zdjęcia lokalu, które mogą być przesłane e-mailem.

    Ważne jest, aby cała dokumentacja potwierdzająca weryfikację lokalu była przechowywana przez wynajmującego przez cały okres obowiązywania umowy najmu okazjonalnego.

    Pamiętaj!

    Umowa najmu okazjonalnego nie musi być podpisywana u notariusza — w jej przypadku wystarczą zwykłe podpisy stron. U notariusza sporządzane jest wyłącznie oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

    Obowiązek zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

    To jeden z najczęściej pomijanych elementów, a jednocześnie obowiązek, którego To jeden z najczęściej pomijanych elementów, a jednocześnie obowiązek, którego niedopełnienie unieważnia najem okazjonalny. Właściciel musi zgłosić umowę do urzędu skarbowego w ciągu czternastu dni od rozpoczęcia najmu. Jeśli tego nie zrobi, cała konstrukcja prawna traci sens — nawet jeśli wszystkie dokumenty zostały przygotowane prawidłowo.

    Brak zgłoszenia oznacza, że najem okazjonalny staje się zwykłym najmem. Oświadczenie notarialne traci wówczas znaczenie, a właściciel nie ma możliwości skorzystania z uproszczonej eksmisji.

    Zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego dokonuje wynajmujący w urzędzie skarbowym właściwym dla swojego miejsca zamieszkania, a nie dla lokalizacji wynajmowanego mieszkania. Zgłoszenie można przekazać urzędowi na trzy sposoby:

    • Osobiście – składając dokumenty w siedzibie urzędu skarbowego.
    • Listownie – wysyłając komplet dokumentów listem poleconym.
    • Online – za pośrednictwem platformy e-Urząd Skarbowy.

    W przypadku wysyłki elektronicznej należy pamiętać, że nie wszystkie załączniki można podpisać online — niekiedy konieczne będzie dołączenie skanu dokumentu lub użycie podpisu kwalifikowanego.

    Po złożeniu dokumentów wynajmujący otrzymuje potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia. Przy zgłoszeniu osobistym będzie to pieczęć urzędu na kopii dokumentu, natomiast przy zgłoszeniu elektronicznym — Urzędowe Poświadczenie Odbioru (UPO). Warto je zachować, ponieważ może być potrzebne np. w przypadku sporu sądowego lub kontroli podatkowej.

    Jak zgłosić umowę najmu okazjonalnego w e-Urząd Skarbowy: krok po kroku

    Zaloguj się na platformie e-Urząd Skarbowy:
    Odwiedź stronę https://www.podatki.gov.pl/e-urzad-skarbowy/ i zaloguj się, korzystając z jednej z dostępnych metod: profilu zaufanego, e-dowodu lub loginu podatnika.

    Wypełnij pismo ogólne:
    Po zalogowaniu kliknij „Dokumenty” po prawej stronie, następnie wybierz „Złóż dokument” i z listy dostępnych formularzy wybierz Pismo ogólne.

    Wskaż, kogo dotyczy składany dokument oraz jego adresata.
    Następnie wypełnij pismo i wyślij je do odpowiedniego urzędu skarbowego.

    Nie istnieje ujednolicony wzór zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Zgłoszenie powinno jednak zawierać wszystkie istotne informacje, aby urząd mógł je prawidłowo przetworzyć. Pismo powinno zawierać:

    • Dane osobowe Wynajmującego: imię i nazwisko, numer PESEL, numer dowodu osobistego, adres do korespondencji.
    • Informacje o lokalu: adres, powierzchnia.
    • Informacje o umowie najmu: data podpisania umowy, data wydania lokalu najemcy, okres obowiązywania umowy.

    Korzyści umowy najmu okazjonalnego dla Wynajmującego

    Poza znaczącym skróceniem czasu rozwiązania kwestii ewentualnej eksmisji, umowa najmu okazjonalnego daje również inne korzyści dla wynajmującego:

    Brak prawa do lokalu socjalnego

    Przepisy zapewniają niektórym grupom najemców gwarancję przyznania lokalu socjalnego. Znacznie wydłuża to proces eksmisji, szczególnie w dużych miastach, gdzie takich lokali brakuje. Do uprzywilejowanych grup należą:

    • osoby małoletnie, niepełnosprawne lub ubezwłasnowolnione wraz z opiekunem,
    • kobiety w ciąży,
    • osoby obłożnie chore,
    • emeryci i renciści spełniający kryteria pomocy społecznej,
    • osoby bezrobotne,
    • osoby spełniające dodatkowe kryteria ustalone przez radę gminy.

    W najmie okazjonalnym najemca wskazuje lokal, do którego będzie mógł się wyprowadzić po zakończeniu umowy. Eliminuje to konieczność oczekiwania na lokal socjalny — najemca, który podał adres wyprowadzki, nie ma prawa do lokalu socjalnego ani do pomieszczenia tymczasowego.

    Brak okresu ochronnego przy eksmisji

    Okres ochronny obowiązuje między 1 listopada a 31 marca. W tym czasie nie wykonuje się eksmisji mogących prowadzić do tzw. „eksmisji na bruk”, ze względu na zagrożenie dla życia i zdrowia osób eksmitowanych.

    W przypadku najmu okazjonalnego okres ochronny nie obowiązuje, ponieważ najemca sam wskazuje miejsce, do którego może się wyprowadzić. Oznacza to, że komornik może przeprowadzić eksmisję także w okresie zimowym.

    Swpobodniejsza Możliwość podnoszenia czynszu

    Umowa najmu okazjonalnego rozszerza uprawnienia wynajmującego w zakresie podwyżek czynszu. Strony mogą w umowie samodzielnie ustalić zasady podwyżek.

    W zwykłej umowie najmu podwyżki czynszu są ściśle regulowane przez art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy te określają m.in.:

    • ograniczenia dotyczące częstotliwości podwyżek,
    • zasady waloryzacji,
    • obowiązek odpowiedniego uzasadnienia podwyżki.

    Najem okazjonalny daje więc większą swobodę w ustalaniu warunków finansowych i pozwala w bardziej przewidywalny sposób regulować wysokość czynszu.

    Eksmisja w ramach Najemu okazjonalnego

    Umowa najmu okazjonalnego umożliwia przeprowadzenie skutecznej eksmisji bez długiego Podstawą uproszczonej eksmisji jest wcześniej złożone przed notariuszem oświadczenie najemcy, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał do opróżnienia lokalu. Opróżnienie lokalu powinno nastąpić w terminie wskazanym przez wynajmującego — po tym, jak umowa najmu okazjonalnego została skutecznie wypowiedziana na podstawie przesłanek przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów lub gdy wygasła, a najemca mimo to nie wyprowadził się.

    Żądanie opróżnienia lokalu powinno zostać sporządzone w formie pisemnej i musi zawierać:

    • notarialnie poświadczony podpis wynajmującego,
    • dane osobowe stron,
    • dane zawartej umowy najmu okazjonalnego,
    • podstawę rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu,
    • wyznaczenie terminu opuszczenia lokalu nie krótszego niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy.

    Brak wyprowadzki w wyznaczonym terminie daje wynajmującemu prawo do złożenia wniosku do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. To oświadczenie pełni rolę tytułu egzekucyjnego.

    Do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności należy dołączyć:

    • pisemne żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia lub wysłania,
    • dokument potwierdzający tytuł prawny wynajmującego do lokalu,
    • potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w ustawowym terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

    Jeżeli wszystkie formalne wymogi najmu okazjonalnego oraz procedury uproszczonej eksmisji zostały spełnione, sąd nadaje klauzulę wykonalności. Następnie wynajmujący składa wniosek do komornika o rozpoczęcie czynności eksmisyjnych. Do wniosku o wszczęcie egzekucji należy dołączyć akt notarialny z klauzulą wykonalności oraz pozostałe dokumenty.

    Po wszczęciu egzekucji, komornik:

    • Sprawdza możliwość przekwaterowania – Weryfikuje, czy Najemca ma prawo do zamieszkania w lokalu wskazanym w umowie najmu okazjonalnego.
    • Określa miejsce eksmisji – W przypadku pozytywnej weryfikacji, eksmisja jest przeprowadzana do wskazanego lokalu.
    • Poszukuje alternatywnego miejsca – W przypadku braku możliwości przekwaterowania do wskazanego lokalu, komornik szuka alternatywnego lokalu.

    Cały proces — od wypowiedzenia umowy do wykonania eksmisji przez komornika — trwa zwykle około 3 miesięcy, w zależności od zaangażowania wynajmującego oraz dostępności terminów w sądzie i u komornika.

    Czy zgoda na zamieszkanie Najemcy w lokalu zastępczym może zostać cofnięta?

    Kluczowym elementem umowy najmu okazjonalnego jest zgoda na zamieszkanie najemcy w lokalu zastępczym. Powstaje więc pytanie: czy osoba udzielająca takiej zgody może ją później wycofać?

    Osoba, która udzieliła zgody na zamieszkanie najemcy w swoim lokalu i wskazała go jako lokal zastępczy, może w każdej chwili odwołać swoje oświadczenie. Wystarczy, że poinformuje o tym najemcę. Co istotne — przepisy nie nakładają na nią obowiązku powiadomienia o tym wynajmującego.

    Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi natomiast, że to najemca ma obowiązek, w terminie 21 dni od dnia otrzymania informacji o cofnięciu zgody, wskazać inny adres, który będzie pełnił funkcję lokalu zastępczego.

    Warto podkreślić, że pomiędzy wynajmującym a osobą udzielającą zgody na zamieszkanie w swoim lokalu nie powstaje żaden stosunek prawny o charakterze zobowiązaniowym. Oznacza to, że w przypadku wszczęcia egzekucji opróżnienia lokalu zajmowanego przez najemcę wynajmującemu nie przysługuje żadne roszczenie wobec tej osoby o udostępnienie lokalu zastępczego.

    Co się dzieje jeżeli Najemca straci możliwość zamieszkania we wskazanym przez siebie lokalu?

    Zgodnie z art. 19a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, który najemca wskazał jako lokal zastępczy, najemca jest zobowiązany — w terminie 21 dni od dnia powzięcia informacji o tym zdarzeniu — wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie właściciela tego nowego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie tam najemcy. Konsekwencją niewypełnienia tego obowiązku jest możliwość wypowiedzenia umowy przez wynajmującego, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

    Powstaje zatem pytanie: „W jakim trybie przeprowadzana jest eksmisja, jeżeli najemca utracił prawo do zamieszkania w wskazanym przez siebie lokalu zastępczym, nie wskazał nowego adresu, a wynajmujący wypowiedział umowę w trybie przewidzianym w art. 19d ust. 5?”

    Niestety, odpowiedź na to pytanie pokazuje, że najem okazjonalny nie jest rozwiązaniem idealnym. W sytuacji, gdy wynajmujący wypowie umowę w opisanych okolicznościach, a najemca mimo to nie opuści lokalu, procedura eksmisji zatrzymuje się w momencie, w którym komornik stwierdzi niemożność przeprowadzenia eksmisji na wskazany wcześniej adres. Dopóki komornik nie uzyska od najemcy nowego, skutecznie wskazanego adresu lokalu zastępczego, wykonanie eksmisji jest wstrzymane.

    Jak rozliczany jest dochód z najmu okazjonalnego

    Tak jak w przypadku najmu zwykłego, podstawowym sposobem rozliczania podatku od przychodów z najmu jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wynosi on:

    • 8,5% – do kwoty 100 000 zł przychodu rocznie,
    • 12,5% – od nadwyżki ponad 100 000 zł przychodu rocznie.

    Podatek ten oblicza się wyłącznie od przychodu, a od 2023 roku koszty ponoszone przez wynajmującego nie mają znaczenia dla rozliczeń podatkowych. Przy dobrze skonstruowanej umowie, w której opłaty administracyjne i media nie stanowią przychodu właściciela, podatek płaci się jedynie od czynszu najmu wpłacanego właścicielowi przez najemcę.

    Co zrobić, gdy najemca nie posiada lokalu, do którego może się wyprowadzić w razie eksmisji?

    Zdarza się, że przyszły najemca nie ma żadnego miejsca, do którego mógłby realnie przeprowadzić się w przypadku eksmisji. Tymczasem przepisy dotyczące najmu okazjonalnego są w tej kwestii bezwzględne — wymagają, aby do umowy dołączono oświadczenie o wskazaniu konkretnego adresu lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać, jeśli zajdzie taka potrzeba. Dla wielu osób spełnienie tego obowiązku jest trudne: nie mają rodziny, która mogłaby ich przyjąć, lub są obcokrajowcami bez stałego miejsca pobytu w Polsce.

    W odpowiedzi na tę potrzebę na rynku pojawiły się firmy oferujące odpłatne udostępnienie adresu oraz oświadczenia o zgodzie na przyjęcie najemcy w razie eksmisji. Firmy te, jako właściciele wskazywanych lokali, deklarują gotowość przyjęcia najemcy. Takie usługi należy jednak traktować z dużą ostrożnością. Niezbędna jest dokładna weryfikacja wskazanego adresu — tak samo, jak w przypadku oświadczenia składnego przez nieznaną wynajmującemu osobę prywatną. Trzeba upewnić się, że lokal faktycznie istnieje, nadaje się do zamieszkania i że firma ma do niego tytuł prawny.

    Wynajmujący musi pamiętać, że to on jest najbardziej zainteresowany tym, aby lokal zastępczy spełniał wszystkie wymogi. To właśnie pewny, realny lokal zastępczy zapewnia mu bezpieczeństwo i skuteczność całego najmu okazjonalnego.

    Jeżeli firma oferująca usługę „użyczenia adresu” nie chce udostępnić dodatkowych informacji — takich jak podstawa prawna do dysponowania lokalem, jego zdjęcia czy potwierdzenie stanu technicznego — z punktu widzenia wynajmującego lepiej zrezygnować z zawarcia umowy najmu z takim najemcą.

    Czym różni się umowa najmu okazjonalnego od umowy najmu instytucjonalnego?

    Najem instytucjonalny jest, podobnie jak najem okazjonalny, „specjalną” formą umowy najmu lokalu. Ten rodzaj najmu został uregulowany w rozdziale 2b „Najem instytucjonalny lokalu” ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Jest to rozwiązanie często uznawane za podobne do najmu okazjonalnego, jednak występują między nimi istotne różnice, o których warto pamiętać.

    Najem okazjonalnyNajem instytucjonalny
    WynajmującyWłaściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.Osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędącą osobą prawną, prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
    Charakter najmuWynajem prywatnyWynajem „na firmę”
    Czas trwania umowyUmowa zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 latUmowa zawarta na czas oznaczony, bez wskazania maksymalnego okresu czasu trwania umowy.
    Oświadczenie o poddaniu się egzekucjiW formie aktu notarialnego, Najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu. Stosuje się art.. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego.W formie aktu notarialnego, Najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu. oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Stosuje się art.. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego
    Prawo do lokalu socjalnegoBrak prawa do lokalu socjalnego na podstawie art. 19e Ustawy o ochronie praw lokatorów wyłączającego stosowanie przepisów wynikających z art. 14 tej samej ustawy.Brak prawa do lokalu socjalnego na podstawie art. 19j Ustawy o ochronie praw lokatorów wyłączającego stosowanie przepisów wynikających z art. 14 tej samej ustawy.
    Prawo pomieszczenia tymczasowegoBrak prawa do pomieszczenia tymczasowego na podstawie Art. 25d ust 2 Kodeksu Postępowania Cywilnego.Brak prawa do pomieszczenia tymczasowego na podstawie Art. 25d ust 4 Kodeksu Postępowania Cywilnego.
    Adres zastępczyWskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.Brak
    Oświadczenie właściciela lokalu zastępczegoOświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.Brak
    EksmisjaDo wskazanego przez Najemcę lokalu.Do innego lokalu do którego Najemca ma prawo,
    do noclegowani,
    do schroniska,
    do innej placówki zapewniającej miejsce noclegowe, wskazane przez gminę.
    Okres ochronnyNie obowiązujeNie obowiązuje
    Zgłoszenie do urzędu skarbowegoObowiązkowe zgłoszenie w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.Brak obowiązku zgłaszania umowy do US (jeżeli najem jest rozliczany jako działalność).
    KaucjaNie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.Nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.
    Koszt aktu notarialnegonie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracęStandardowa, ustalona przez notariusza.
    Stawka podatku Ryczałt ewidencjonowany

    8,5% do kwoty 100 000 zł przychodu rocznie
    12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł przychodu rocznie    		3 możliwości:
    Ryczałt ewidencjonowany

    8,5% do kwoty 100 000 zł przychodu rocznie
    12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł przychodu rocznie

    Podatek liniowy

    19% dochodu

    Skala podatkowa:

    12% do kwoty 120 000 zł dochodu
    32% od nadwyżki ponad 120 000 zł dochodu
    Odliczanie kosztów od podstawy opodatkowaniaBrak takiej możliwościW zależności do wybranej formy rozliczania podatku

    Podsumowanie

    Najem okazjonalny to jedna z najskuteczniejszych form zabezpieczenia właściciela mieszkania przed ryzykiem związanym z problematycznymi najemcami. Dzięki odpowiednio przygotowanej dokumentacji — umowie, aktowi notarialnemu o poddaniu się egzekucji oraz poprawnie złożonemu zgłoszeniu w urzędzie skarbowym — właściciel zyskuje realną możliwość szybkiego odzyskania lokalu bez konieczności prowadzenia wieloletnich postępowań sądowych czy oczekiwania na lokal socjalny. Procedura najmu okazjonalnego wymaga jednak precyzji: weryfikacji lokalu zastępczego, rzetelnie sporządzonych oświadczeń, poprawnych danych oraz znajomości przepisów. Wiele błędów popełnianych przez właścicieli wynika z pośpiechu lub nieznajomości szczegółów prawnych, co może całkowicie unieważnić ochronę, jaką daje ta forma najmu.

    W artykule omówiono również najem instytucjonalny — rozwiązanie przeznaczone dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą — oraz praktyczne aspekty podatkowe i najczęstsze problemy pojawiające się w trakcie weryfikacji najemców. Kluczem do bezpieczeństwa jest zarówno właściwy dobór rodzaju umowy, jak i skrupulatne przygotowanie wszystkich dokumentów.

    Choć wiele osób próbuje samodzielnie przeprowadzić procedurę najmu okazjonalnego, w praktyce wymaga ona doświadczenia i dużej uwagi na szczegóły. Dlatego dla właścicieli, którzy chcą zminimalizować ryzyko i mieć pewność, że wszystkie formalności zostaną wykonane prawidłowo, rozsądnym rozwiązaniem może być współpraca z profesjonalnym podmiotem zajmującym się obsługą najmu — Polecamy się jako Domowik!

  • Jak nie zostać oszukanym przy wynajmie mieszkania?

    Jak nie zostać oszukanym przy wynajmie mieszkania?

    Jak nie dać się oszukać przy wynajmie mieszkania?

    Wynajem mieszkania może być stabilnym i atrakcyjnym źródłem dochodu, jednak tylko wtedy, gdy właściciel potrafi skutecznie minimalizować ryzyko. Wielu wynajmujących zakłada, że wystarczy podpisać umowę, przekazać klucze i regularnie sprawdzać wpływy na konto. Tymczasem rynek najmu – szczególnie w dużych miastach takich jak Wrocław – pokazuje, że rzeczywistość potrafi być dużo bardziej wymagająca. Problemy zaczynają się zwykle tam, gdzie zabrakło weryfikacji, precyzyjnych zapisów lub odpowiednich zabezpieczeń.

    Najczęstsze źródła problemów – gdzie właściciele tracą czujność

    Właściciel, który zostaje oszukany, w większości przypadków nie trafia na szczególnie przebiegłego najemcę, ale popełnia jeden z kilku klasycznych błędów. Najważniejszym z nich jest opieranie decyzji o wynajmie na intuicji zamiast na faktach. Bardzo często spotyka się sytuację, w której właściciel ufa pierwszemu kandydatowi tylko dlatego, że ten wydał się „miły” lub „rzetelny”. Zdarza się również, że właściciele nie mają świadomości, jak bardzo ograniczone są ich prawa bez odpowiedniej umowy, i dopiero po czasie odkrywają, że zgodnie z prawem nie mogą nawet wejść do własnego mieszkania lub wypowiedzieć umowę z przyczyn których nie przewidział ustawodawca.

    Wiele problemów bierze się też z braku konsekwencji w weryfikacji. Bez sprawdzenia dochodów, zatrudnienia czy wcześniejszej historii najmu trudno przewidzieć, czy ktoś będzie odpowiedzialnym lokatorem. A to właśnie ta ocena – dobrze przeprowadzona – decyduje w największym stopniu o bezpieczeństwie najmu.

    Typowe scenariusze oszustw i nadużyć – czego naprawdę należy się obawiać

    Najczęściej powtarzającym się scenariuszem jest sytuacja, w której najemca płaci regularnie przez pierwsze dwa lub trzy miesiące, po czym zaczyna się spóźniać, przestaje odbierać telefony i „znika z radaru”. Często to właśnie wtedy do mieszkania wprowadzają się dodatkowe osoby, pojawiają się zwierzęta, a lokal – wcześniej zadbany – szybko traci swój pierwotny stan.

    Zdarza się również, że kandydaci przedstawiają nieprawdziwe lub podrobione dokumenty związane z zatrudnieniem. Fałszywe zaświadczenia o zatrudnieniu nadal nie należą do rzadkości, a wiele z nich wygląda na pierwszy rzut oka bardzo profesjonalnie.

    Jednym z bardziej uciążliwych nadużyć jest też nielegalny podnajem. Student wynajmuje kawalerkę, a potem wystawia ją na Booking, zamieniając ją w prywatne „mini-Airbnb”. Rodzina podnajmuje pokój dalszej rodzinie, która potrzebuje „chwilowego noclegu”, a potem zostaje na stałe.

    Szczególnie trudne przypadki dotyczą także najemców, którzy nagle znikają, zostawiając rzeczy w mieszkaniu i nie oddając kluczy. Właściciel nie może w takim przypadku po prostu wejść do lokalu – formalnie są to rzeczy najemcy, a przepisy prawa uniemożliwią szybkie odzyskanie nieruchomości.

    Jak profesjonalnie weryfikować najemcę? Procedura, która naprawdę działa

    Profesjonalne firmy zarządzające najmem stosują rozbudowane procedury weryfikacji kandydatów, które znacząco zmniejszają ryzyko późniejszych problemów. Właściciel prywatny może wdrożyć te same kroki, choć wymaga to czasu, konsekwencji i odpowiedniej wiedzy.

    Proces powinien zaczynać się już na etapie preselekcji. Najemca, który nie chce odpowiedzieć na pytania lub wypełnić krótkiego formularza z pytaniami o zatrudnienie, dochody, liczbę osób czy historię najmu, najczęściej ma coś do ukrycia. Samo zadanie takich pytań daje możliwość odrzucenia kilkudziesięciu procent kandydatów jeszcze przed spotkaniem.

    Następnie konieczne jest potwierdzenie zatrudnienia i dochodów. Oświadczenie ustne nie ma żadnej wartości – potrzebne są dokumenty: umowa o pracę, umowa B2B wraz z fakturami lub potwierdzenia przelewów. Dochody powinny wyraźnie przewyższać koszt najmu. Przyjmuje się, że czynsz nie powinien stanowić więcej niż około jednej trzeciej miesięcznych zarobków.

    Jedną z najskuteczniejszych metod selekcji jest również rozmowa z poprzednim właścicielem wynajmowanego mieszkania. To zaledwie kilka minut rozmowy, ale daje najpełniejszy obraz tego, jak najemca zachowywał się wcześniej: czy płacił terminowo, czy dbał o mieszkanie i czy nie powodował konfliktów.

    Niemniej ważna jest uważna obserwacja podczas samej prezentacji. Zachowanie najemcy, jego reakcje na pytania, sposób prowadzenia rozmowy, a nawet punktualność – wszystko to dostarcza sygnałów, czy w przyszłości nie będzie problematycznym lokatorem.

    Najem okazjonalny – Dobre narzędzie, który nie rozwiązuje problemów natychmiast

    Najem okazjonalny uchodzi za najskuteczniejszą formę ochrony właściciela, ale warto wiedzieć, że mimo swojej siły nie jest rozwiązaniem idealnym. Wiele osób uważa, że podpisanie umowy z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji całkowicie zabezpiecza właściciela. To nieprawda. Najem okazjonalny znacząco ogranicza ryzyko ale nie działa natychmiastowo.

    Procedura eksmisji w przypadku najmu okazjonalnego trwa kilka miesięcy. Jest to co prawda znaczące przyspieszenie w stosunku do tego ile trwa taka procedura w przypadku najmu zwykłego. Wciąż Wynajmujący jest narażony na nerwy, straty, koszty i przychód utracony od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych podczas kilkumiesięcznej procedury eksmisji Najemcy. Dodatkowo podczas tego czasu może dojść do zniszczeń w mieszkaniu. Obciążenie Najemcy do zapłaty za to wszystko (niepłacony czynsz, zniszczenia) teoretycznie jest możliwe ale w praktyce bardzo rzadko udaje się wyegzekwować to od Najemców nawet sądowo.

    Trzeba też pamiętać o luce w przepisach która, wykorzystana przez nieuczciwego Najemcę, uniemożliwia skuteczne szybkie eksmitowanie Najemcy w ramach złożonego przez niego oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Najemca w ramach umowy najmu okazjonalnego musi dostarczyć zgodę Właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego na przyjęcie Najemcy w przypadku eksmisji. Taką zgodę, osoba ją deklarująca możne wycofać. Jeżeli Najemca nie znajdzie innego lokalu a by zdecydujemy się umowę najmu okazjonalnego wypowiedzieć to w przypadku braku wyprowadzki eksmisja staje się utrudniona. Komornik nie będzie miał gdzie Najemcę eksmitować i cały proces się znacząco wydłuża.

    Warto zatem jasno powiedzieć: nie ma w Polsce rozwiązania, które w 100% zabezpiecza właściciela przed nieuczciwymi najemcami i szybko rozwiązuje problemy. Prawo najmu jest skonstruowane tak, aby chronić bardziej lokatora, nie właściciela. Dlatego właśnie kluczowa jest prewencja, a nie tylko same zabezpieczenia prawne.

    Co robić, jeśli najem okazjonalny nie jest możliwy?

    Wielu najemców – zwłaszcza cudzoziemców – nie ma możliwości wskazania adresu alternatywnego. W takich sytuacjach stosuje się zestaw uzupełniających form zabezpieczenia.

    Najczęstszą z nich jest wyższa kaucja – nie mniej niż dwóch miesięcznych czynszów. Kolejną skuteczną ochroną jest obowiązek wykupienia przez najemcę ubezpieczenia OC, które pokrywa większość szkód przypadkowych. Obecnie na rynku ubezpieczeń pojawiła się też oferta ubezpieczenia od utraconego czynszu kiedy Najemca nie płaci. W przypadku najmu realizowanego przez firmę, można zastosować umowę najmu instytucjonalnego, która również umożliwia skuteczniejszą egzekucję roszczeń.

    Bez względu na jaką formę najmu się zdecydujemy okazjonalną czy zwykłą najlepszym rozwiązaniem jest prewencja przed problemami, czyli dobra selekcja najemców oraz odpowiedni proces najmu, od umowy, poprzez dokładny protokół zdawczo – odbiorczy, przez odpowiednio częste

    Najczęstsze błędy właścicieli i ich konsekwencje

    Właściciele często ufają, że problemy ich nie dotyczą. Tymczasem błędy takie jak pobranie umowy z internetu, brak protokołu zdawczo-odbiorczego czy zgoda na wejście najemcy przed dostarczeniem kompletu dokumentów, wpłaty kaucji na raty prowadzą do najtrudniejszych sytuacji. Kaucja w wysokości jednego czynszu praktycznie nie chroni właściciela, a brak formalnej komunikacji z najemcą utrudnia późniejsze dochodzenie roszczeń.

    Historie z życia – Łatwo je spotkać w Internecie

    Przykładów niewłaściwej selekcji jest mnóstwo i nietrudno je odszukać w sieci. Tak jak w każdym przypadku Wynajmujący dzielą się głównie negatywnymi doświadczeniami. na Facebook istnieje grupa „CIEMNA STRONA WYNAJMU” gdzie bez trudno można zdjęcia zdewastowanych mieszkań lub historie długich batalii z niepłacącymi najemcami.

    Czy warto wynajmować samodzielnie, czy lepiej powierzyć mieszkanie firmie zarządzającej?

    Samodzielne prowadzenie najmu daje poczucie kontroli, ale wymaga dużej wiedzy i zaangażowania. Trzeba być dostęp­nym praktycznie cały czas, reagować na awarie, monitorować płatności, zajmować się formalnościami i radzić sobie z trudnymi sytuacjami. Do tego dochodzi presja czasu – pustostany potrafią zjeść znaczną część rocznego zysku.

    Właśnie dlatego wielu właścicieli decyduje się na współpracę z firmami zarządzającymi najmem, takimi jak Domowik. W praktyce oznacza to, że firma przejmuje cały proces – od selekcji najemców, przez przygotowanie dokumentów, po regularne kontrole i rozliczenia. Dzięki temu wynajmujący nie musi zastanawiać się, jak zweryfikować dokumenty, jak negocjować umowę ani jak reagować na niepokojące sygnały. Właściciele, którzy korzystają z takiego rozwiązania, podkreślają, że pierwszy raz czują, że najem rzeczywiście stał się „pasywny”, a rozmowy telefoniczne z najemcami i rozwiązywanie problemów spoczywa na kimś innym.

    Najważniejszy wniosek: w Polsce nie istnieje 100% zabezpieczenie. Prewencja to fundament

    Właściciele mieszkań często szukają „złotego klucza”, który zagwarantuje im pełne bezpieczeństwo. Niestety, taki klucz nie istnieje. Ani najem okazjonalny, ani najwyższa kaucja, ani nawet najlepsza umowa nie są odporne na nadużycia w 100%. Prawo najmu mocno chroni lokatorów, a nieuczciwi najemcy potrafią wykorzystywać luki w systemie.

    Dlatego najważniejszą zasadą bezpiecznego wynajmu jest prewencja: staranna selekcja kandydatów, drobiazgowa dokumentacja i konsekwentna kontrola. To właśnie te elementy – a nie pojedyncze przepisy – pozwalają właścicielowi spać spokojnie.

    Jeśli jednak właściciel nie ma czasu, doświadczenia lub po prostu woli powierzyć odpowiedzialność specjalistom, współpraca z profesjonalną firmą zarządzającą, taką jak Domowik, okazuje się najbardziej praktycznym i rozsądnym rozwiązaniem. Taka forma wsparcia nie tylko zmniejsza ryzyko, ale przede wszystkim gwarantuje wygodę, przewidywalność i spokój – wartości, których nie da się przeliczyć wyłącznie na liczby.

  • Jak wynająć mieszkanie, żeby nie mieć problemów?

    Jak wynająć mieszkanie, żeby nie mieć problemów?

    Wynajem bez stresu? To możliwe!

    Wynajem mieszkania może być źródłem spokojnego, regularnego dochodu albo… niekończących się problemów. Różnica rzadko wynika z „pecha”, a znacznie częściej z przygotowania, podejścia i konsekwencji właściciela. Na co dzień zarządzamy mieszkaniami na wynajem we Wrocławiu i widzimy, że większość trudnych sytuacji da się przewidzieć, uniknąć lub bardzo szybko rozwiązać — o ile działa się zgodnie z przemyślaną strategią.

    Ten artykuł powstał właśnie po to, aby taką strategię Ci pokazać.

    Najczęstsze problemy właścicieli — czyli jak nie zaczynać najmu

    Wielu właścicieli trafia do nas dopiero wtedy, kiedy pojawił się problem. Najemca przestał płacić, zniknął kontakt, pojawiły się zniszczenia, a umowa nie daje jasnych narzędzi do działania. W praktyce najwięcej kłopotów wynika z pośpiechu i braku weryfikacji, czyli wynajmowania mieszkania „byle szybko, byle komu” z nadzieją że „jakoś to będzie”. Kolejne trudności pojawiają się, gdy właściciel nie reaguje na czas i liczy, że sytuacja „sama się rozwiąże”, co przy najmie praktycznie nie zdarza się nigdy.

    Najem bez problemów zaczyna się długo przed przekazaniem kluczy. Zaczyna się od przygotowania, dobrych zasad i konsekwentnego podejścia.

    Solidne przygotowanie to 99% sukcesu

    Wynajmowanie mieszkania bez nerwów to przede wszystkim kwestia odpowiedniego przygotowania. Chodzi tu o kilka ważnych elementów: jasne określenie zasad najmu, przygotowanie procedury weryfikacji najemców, stworzenie dobrej umowy, zaplanowanie sposobu przekazania mieszkania i ustalenie, jak reagować, kiedy pojawią się problemy. Właściciele, którzy mają plan i trzymają się go, radzą sobie z najmem dużo spokojniej niż ci, którzy podejmują decyzje pod presją.

    Kluczowa jest również postawa. Spokój podczas przekazywania mieszkania, spokój przy odbiorze oraz spokój wtedy, gdy ogłoszenie nie wzbudza od razu dużego zainteresowania. Im mniej emocji, tym bardziej racjonalne decyzje — a najem to w końcu biznes, który wymaga chłodnej głowy.

    Jak profesjonalnie zweryfikować najemcę

    Weryfikacja najemcy to jeden z najważniejszych etapów najmu. W naszej pracy jest to proces, którego nigdy nie pomijamy i który chroni właścicieli przed 99% potencjalnych problemów. Zaczynamy zawsze od rozmowy. Chcemy dowiedzieć się, kim jest dana osoba, dlaczego chce wynająć właśnie to mieszkanie, dlaczego wyprowadza się z poprzedniego miejsca i jakie ma plany na najbliższe miesiące czy lata. Ta rozmowa pozwala nam ocenić nie tylko sytuację finansową, ale też motywację i sposób myślenia najemcy.

    Kolejnym krokiem jest potwierdzenie dochodów. Prosimy o przedstawienie dokumentu potwierdzającego stałe przychody — najczęściej jest to umowa o pracę lub wyciąg z konta. Jeżeli ktoś wcześniej wynajmował mieszkanie, prosimy również o kontakt do poprzedniego właściciela. To jeden z najskuteczniejszych sposobów na ocenę przyszłego najemcy. Przy podpisywaniu umowy zawsze sprawdzamy dokument tożsamości na miejscu. Nigdy nie wpisujemy danych „z pamięci” ani „z maila”.

    Dobrym sposobem na weryfikację najemcy jest też raport BIK lub skorzystać z weryfikacji Simpl.rent.

    Najważniejsza zasada jest jednak bardzo prosta: jeśli cokolwiek budzi wątpliwości, lepiej nie wynajmować. W najmie instynkt i doświadczenie mają ogromne znaczenie.

    Umowa najmu, która naprawdę chroni właściciela

    Dobra umowa to fundament bezproblemowego najmu. Najczęściej stosujemy najem okazjonalny, ponieważ daje on właścicielowi największe bezpieczeństwo, szczególnie w kwestii ewentualnego opuszczenia mieszkania po zakończeniu umowy. Trzeba jednak pamiętać, że nie zawsze można z tej formy skorzystać. Najem okazjonalny dotyczy wyłącznie osób fizycznych, które nie wynajmują mieszkania w ramach działalności gospodarczej. Najemca musi wskazać lokal zastępczy oraz dostarczyć oświadczenie właściciela tego lokalu. W praktyce nie zawsze jest to możliwe. Szczególnie gdy potencjalny Najemca jest obcokrajowcem.

    Gdy najem okazjonalny nie wchodzi w grę, alternatywą jest zwykły najem na czas określony. Ważne jest natomiast jedno: umowa musi być zgodna z prawem. Wtedy tym bardziej ważna jest odpowiednia weryfikacja najemcy przed przekazaniem kluczy. Właściciele często próbują dopisywać do umowy własne sposoby wypowiadania najmu czy nierealne kary finansowe, ale takie zapisy są nieważne i nie tylko nie pomagają, ale wręcz utrudniają działania w razie problemów.

    Dlaczego protokół zdawczo-odbiorczy ma tak duże znaczenie?

    Protokół przekazania mieszkania to dokument, który chroni obie strony. Najlepiej, jeśli jego częścią są zdjęcia i filmy wykonane dokładnie podczas przekazania. Dokumentujemy całe mieszkanie, każdy element wyposażenia, a także działanie elementów elektrycznych. Fotografujemy również wszystkie liczniki: wody, prądu, gazu i ciepła.

    Właścicielom często wydaje się, że „mają wszystko w pamięci”, ale po roku trudno jest odtworzyć, czy dana rysa była już na meblu, czy pojawiła się później. Największym błędem przy sporządzaniu protokołu jest pośpiech. Warto poświęcić na to spotkanie tyle czasu, ile potrzeba — to inwestycja, która zwraca się przy każdym odbiorze mieszkania.

    Szybka reakcja jest kluczowa

    Problemów w najmie nie należy ignorować. Gdy pojawiają się zaległości w płatnościach, właściciel powinien jak najszybciej skontaktować się z najemcą i poinformować o naliczaniu odsetek zgodnych z umową. Najemca musi być świadomy, że opóźnienie ma konsekwencje i że właściciel oczekuje natychmiastowej zapłaty. Jeżeli najemca podaje datę uregulowania płatności, warto od razu poinformować go, ile wyniosą odsetki na ten dzień. W większości przypadków taka rzeczowa, spokojna rozmowa wystarcza, aby sprawa została załatwiona.

    W przypadku usterek lub zniszczeń kontakt również powinien być natychmiastowy i oparty na faktach.

    Najważniejsze, aby komunikacja była profesjonalna i pozbawiona emocji. Właściciel nie powinien grozić ani obrażać — wystarczy rzeczowo opisać problem i ustalić sposób jego rozwiązania.

    Co zrobić, kiedy mieszkanie nie wynajmuje się od razu

    Rynek najmu jest cykliczny. Przykładowo w mieście akademickim, takim jak Wrocław, największe zainteresowanie występuje pod koniec lata, kiedy studenci szukają mieszkań. W skali miesiąca najwięcej zapytań pojawia się na jego początku i końcu.

    Jeśli ogłoszenie ma dużo wyświetleń, ale mało telefonów, warto zacząć od oceny, czy cena nie jest zbyt wysoka jak na obecną sytuację rynkową. Warto porównać mieszkanie z innymi nieruchomościami o podobnym standardzie i lokalizacji.

    Czasem przyczyną braku zainteresowania są zbyt ciemne lub nieatrakcyjne zdjęcia, brak kluczowych informacji w opisie lub zwyczajny błąd w numerze telefonu. Trzeba również pamiętać, że obniżenie ceny o 100 zł to strata 1200 zł w skali roku, natomiast miesiąc pustostanu często kosztuje właściciela znacznie więcej — nie tylko z powodu braku wpływu z najmu, ale także bieżących opłat.

    Najważniejsze jednak jest zachowanie spokoju. Rynek ma swoje cykle i czasami potrzeba kilku tygodni, aby znaleźć odpowiedniego najemcę.

    Kiedy lepiej oddać mieszkanie w profesjonalne zarządzanie

    Dobrze prowadzony najem mieszkania to dużo pracy. Nie każdy właściciel musi sam zajmować się najmem. We Wrocławiu Domowik to sprawdzona firma zajmująca się zarządzaniem najmem mieszkań. To świetne rozwiązanie dla osób, którym brakuje czasu, mieszkają daleko od Wrocławia, stresuje ich kontakt z najemcami lub miały w przeszłości problemy z najmem. Wiele osób korzysta również z takiej usługi, ponieważ chce, aby mieszkanie generowało przychód pasywny, bez angażowania ich na co dzień.

    W Domowiku zajmujemy się najmem zawodowo od lat. Mamy opracowane procedury, wypracowane wzory umów, pełne standardy obsługi i doświadczenie zdobywane na dziesiątkach mieszkań. Najprościej mówiąc, opiekujemy się mieszkaniami tak, jak gdyby były nasze własne. W praktyce to oznacza szybką reakcję, skuteczną komunikację, dokładną weryfikację najemców oraz troskę o stan nieruchomości.

    Podsumowanie

    Wynajem mieszkania może być spokojny i dochodowy, jeśli jest prowadzony w sposób przemyślany i konsekwentny. Kluczem jest solidne przygotowanie, rzetelna weryfikacja najemców, dobra umowa, dokładny protokół przekazania i szybkie reagowanie na problemy. A gdy właściciel nie chce lub nie może zajmować się tym samodzielnie, najlepszym rozwiązaniem jest powierzenie mieszkania profesjonalnej firmie zarządzającej, która zadba o nie od A do Z.

  • Najczęstsze błędy popełniane przez wynajmujących i jak ich unikać (Część 2)

    Najczęstsze błędy popełniane przez wynajmujących i jak ich unikać (Część 2)

    Ten artykuł jest kontynuacją Części 1. Poznaj najczęstsze błędy wynajmujących i sposoby, jak im zapobiec. 

    1. Złe prowadzenie relacji z najemcą 

    Relacja między właścicielem a najemcą powinna opierać się na wzajemnym szacunku i jasnych zasadach współpracy. Niektórzy wynajmujący całkowicie ignorują potrzeby lokatorów lub przeciwnie – traktują mieszkanie jak swoją własność, do której mogą wchodzić bez uprzedzenia. Problemy w komunikacji oraz brak profesjonalnego podejścia mogą prowadzić do niepotrzebnych konfliktów, a w konsekwencji – do wcześniejszego rozwiązania umowy lub nawet spraw sądowych. 

    Czym to grozi? 
    Brak dobrej komunikacji często kończy się niedopowiedzeniami, a te mogą prowadzić do konfliktów i sporów. Jeśli właściciel ignoruje zgłoszenia usterek, może to doprowadzić do większych awarii i niepotrzebnych sporów o odpowiedzialność za nie. Jeszcze gorszym błędem jest naruszanie prywatności najemcy – nagłe wizyty bez zapowiedzi, grzebanie w jego rzeczach czy wchodzenie do mieszkania pod jego nieobecność. Takie działania nie tylko psują relację, ale mogą również skutkować konsekwencjami prawnymi, ponieważ najemca ma prawo do ochrony swojego miru domowego. 

    Jak tego uniknąć? 

    • Ustal jasne zasady komunikacji – najlepiej kontaktować się drogą mailową lub przez wiadomości. Pozostaje wtedy ślad, do którego można się odwołać. 
    • Szanuj prywatność lokatora – nigdy nie wchodź do mieszkania bez jego zgody. 
    • Reaguj na zgłoszenia usterek w rozsądnym czasie. 
    • Jeśli pojawią się nieporozumienia, staraj się je rozwiązywać w sposób spokojny i profesjonalny, a nie na drodze konfrontacji. 
    • Nie daj “wejść sobie na głowę”, jeżeli najemca oczekuje rzeczy, które wykraczają poza zapisy prawa lub umowy to jako wynajmujący masz prawo odmówić. 

    2. Brak odpowiedniego ubezpieczenia 

    Nie każdy właściciel zdaje sobie sprawę, że standardowe ubezpieczenie nieruchomości często nie obejmuje szkód wyrządzonych przez najemcę lub zdarzeń losowych, które mogą przytrafić się w trakcie wynajmu. Wydaje się to niepotrzebnym wydatkiem, dopóki nie wydarzy się coś nieprzewidzianego – zalanie sąsiada, pożar czy zniszczenie sprzętu AGD przez lokatora. W takich sytuacjach odpowiednia polisa może zaoszczędzić właścicielowi wielu problemów i dużych wydatków. 

    Czym to grozi? 
    Bez ubezpieczenia to właściciel ponosi pełne koszty napraw i odszkodowań. Egzekwowanie zwrotu kosztów od najemcy w kwocie wyższej od kaucji jest bardzo często problematyczne. 

    Jak tego uniknąć? 

    • Wykup polisę obejmującą zarówno nieruchomość, jak i OC najemcy na wypadek szkód wyrządzonych osobom trzecim. 
    • Upewnij się, że polisa zawiera ochronę przed zdarzeniami losowymi, takimi jak pożar, zalanie czy włamanie. 
    • Możesz wymagać, aby najemcy wykupili własną polisę OC, co dodatkowo zabezpieczy Twoją nieruchomość. 

    3. Zbyt wolne reagowanie na problemy 

    Właściciele często bagatelizują drobne sygnały problemów, takie jak opóźnienia w płatnościach czy zgłoszenia o usterkach, licząc, że „same się rozwiążą”. Niestety, ignorowanie takich sygnałów zazwyczaj prowadzi do większych problemów w przyszłości. Brak reakcji może sprawić, że najemca przestanie czuć się zobowiązany do przestrzegania umowy lub, w przypadku awarii, szkody w mieszkaniu będą się powiększać. 

    Czym to grozi? 
    Opóźnienia w płatnościach, jeśli nie zostaną szybko rozwiązane, mogą przerodzić się w wielomiesięczne zaległości. Niezgłoszone lub nieusunięte usterki mogą prowadzić do większych awarii – np. niewielkie przecieki w łazience mogą zamienić się w poważne zalanie. W skrajnych przypadkach brak reakcji na naruszenia umowy (np. podnajem bez zgody właściciela) może skutkować trudnościami w odzyskaniu kontroli nad mieszkaniem. 

    Jak tego uniknąć? 

    • Wprowadź zasadę, że każde opóźnienie w płatności wymaga natychmiastowego kontaktu i ustalenia terminu uregulowania długu. 
    • Nie ignoruj zgłoszeń o usterkach – szybka naprawa to mniejszy koszt i większa satysfakcja najemcy. 
    • Jeśli zauważysz, że lokator nie przestrzega warunków umowy, reaguj od razu, zamiast czekać, aż sytuacja wymknie się spod kontroli. 

    Natychmiastowa reakcja często pozwala rozwiązań problem szybko. Zaniedbane problemy są często kosztowne. 

    4. Brak rozliczania mediów lub źle ustawione zaliczki 

    Wielu właścicieli mieszkań nie zwraca wystarczającej uwagi na sposób rozliczania opłat za media. Dobre zarządzanie rozliczeniami to klucz do uniknięcia niepotrzebnych kosztów i problemów. 

    Czym to grozi? 
    Źle ustawione zaliczki na media mogą skutkować dużymi niedopłatami, które właściciel, jeżeli popełnił również błąd nie spisania liczników przy przekazaniu mieszkania, będzie musiał pokryć z własnej kieszeni. Jeżeli liczniki zostały spisane i mamy dużą niedopłatę, najemca może czuć się oszukany co do faktycznych kosztów eksploatacji mieszkania. Z drugiej strony, zbyt wysokie zaliczki powodują stratę finansową dla właściciela. 

    Jak tego uniknąć? 

    • Dokładnie określ w umowie, kto i w jaki sposób rozlicza media – czy najemca płaci ryczałt, czy według liczników. 
    • Regularnie monitoruj rachunki, aby uniknąć niespodzianek. 
    • Ustal realistyczne zaliczki, bazując na faktycznym zużyciu w poprzednich okresach. 

    5. Brak “funduszu remontowego” 

    Wielu właścicieli mieszkań na wynajem zakłada, że dochody z najmu będą niemal w całości stanowiły czysty zysk. Tymczasem każda nieruchomość wymaga regularnych nakładów finansowych – zarówno na bieżące utrzymanie, jak i na niespodziewane awarie. Pęknięta rura, uszkodzony piec gazowy, wymiana zamka – to tylko niektóre z wydatków, które mogą pojawić się w każdej chwili. 

    Czym to grozi? 

    Brak odpowiednich środków na awarie i naprawy może prowadzić do długotrwałych problemów technicznych w mieszkaniu, co z kolei może skutkować obniżeniem standardu mieszkania. Jeśli awaria dotyczy kluczowych instalacji, jak ogrzewanie czy kanalizacja, mieszkanie może być niewynajmowane. Brak “funduszu remontowego” skutkujący zadłużeniem się wynajmującego na sfinansowanie napraw prowadzi do niepotrzebnych dodatkowych kosztów.  

    Jak tego uniknąć? 

    • Odkładaj co miesiąc część przychodów z najmu na “fundusz remontowy” – najlepiej 5–10% miesięcznego czynszu. 
    • Zadbaj o regularne przeglądy instalacji i sprzętów, aby zapobiegać kosztownym awariom. 
    • Jeśli nie masz środków na duże naprawy, rozważ ubezpieczenie obejmujące awarie instalacji i sprzętu AGD. 

    6. Nieznajomość przepisów prawnych 

    Wynajem mieszkania to nie tylko prosta transakcja między właścicielem a najemcą, ale również proces regulowany wieloma przepisami prawnymi. Prawo najmu w Polsce w dużej mierze chroni lokatorów, co oznacza, że właściciele muszą znać swoje obowiązki oraz ograniczenia wynikające z przepisów. 

    Czym to grozi? 
    Brak wiedzy o prawach i obowiązkach wynajmującego może skutkować problemami zarówno finansowymi, jak i prawnymi. Wynajmujący powinien znać przepisy prawa które regulują prawa i obowiązki jego oraz najemcy.  

    Jak tego uniknąć? 

    • Zapoznaj się z ustawą o ochronie praw lokatorów oraz przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi najmu. 
    • Sporządzaj umowy najmu zgodne z obowiązującym prawem. 
    • Dowiedz się, jakie są legalne sposoby egzekwowania zaległości czynszowych oraz jakie procedury obowiązują w przypadku konieczności eksmisji lokatora. 
    • Regularnie śledź zmiany w przepisach podatkowych dotyczących wynajmu i korzystaj z pomocy księgowego, aby uniknąć problemów z urzędem skarbowym. 

    7. Brak współpracy z profesjonalistami 

    Wielu właścicieli mieszkań na wynajem próbuje samodzielnie zarządzać każdym aspektem wynajmu – od znalezienia lokatorów, przez przygotowanie umowy, po rozwiązywanie problemów technicznych. Choć może się to wydawać oszczędnością, w rzeczywistości często prowadzi do większego stresu, straty czasu i błędnych decyzji, które mogą być kosztowne. Profesjonalne zarządzanie najmem pozwala uniknąć problemów, które opisaliśmy wcześniej. 

    Czym to grozi? 
    Samodzielne zarządzanie najmem wymaga między innymi czasu, znajomości prawa i rynku nieruchomości. Niezbędne jest też nauczenie się tej działalności, najem nie jest w cale prosty. Błędy mogą prowadzić do sytuacji, które opisaliśmy w tym i poprzednim artykule. 

    Jak tego uniknąć? 

    • Współpracuj z Domowik sp. z o. o. pozwól profesjonalistą zająć się Twoim mieszkaniem. 

    Wynajem mieszkania to biznes i tak powinien być traktowany. W celu osiągnięcia jak najlepszych wyników trzeba poświęcić temu czas. Jeżeli jednak nie chcesz się tym zajmować tylko korzystać z pasywnego dochodu z wynajmu mieszkania zapraszamy do współpracy. 

    Skontaktuj się z nami a my zajmiemy się wszystkim! 

  • Najczęstsze błędy popełniane przez wynajmujących i jak ich unikać (Część 1) 

    Najczęstsze błędy popełniane przez wynajmujących i jak ich unikać (Część 1) 

    Wynajem mieszkania to świetny sposób na dodatkowy dochód. Wiele osób myśli, że wystarczy znaleźć lokatora, podpisać umowę i odbierać przelewy z czynszem. W rzeczywistości popełnienie nawet jednego z poniższych błędów może skutkować poważnymi stratami finansowymi, problemami prawnymi, stresującymi sytuacjami z najemcami lub po prostu wymagać dużo czasu, aby je naprawić. Aby wynajem był opłacalny i bezproblemowy, warto dobrze przygotować się do tego procesu i unikać najczęstszych pułapek. W tym artykule wymieniamy 5 najczęstszych błędów, które popełniają wynajmujący. 

    1. Brak weryfikacji najemcy 

    Znalezienie dobrego najemcy to kluczowy element udanego wynajmu. Wynajmujący, często kierując się pośpiechem lub strachem przed pustostanem, wynajmują mieszkanie pierwszej osobie, która wyrazi zainteresowanie. Jest to duży błąd. Prawo w Polsce sprawia, że zmuszenie do wyprowadzki lokatora, który przestał nam odpowiadać jest bardzo trudne, kosztowne i czasochłonne. Wynajmujący często mają opory przed weryfikacją. Nie chcą, aby potencjalny najemca uznał ich za osoby wścibskie. Pamiętaj, że jako wynajmujący oddajesz w użytkowanie nieruchomość wartą przynajmniej kilkaset tysięcy złotych, która stanowi sporą część Twojego majątku. Najemca powinien być osobą odpowiedzialną która wywiąże się z zapisów umowy. 

    Czym to grozi? 

    Brak weryfikacji lokatora może prowadzić do wielu problemów. 
    Najpoważniejszym ryzykiem jest zaległość czynszowa, dewastacja mieszkania i niemożliwość nakłonienia najemcy do wyprowadzki. Sytuacja prawna w Polsce powoduje, że taka sytuacja może ciągnąć nawet latami. W skrajnych przypadkach wynajmujący wpuści do mieszkania lokatorów, którzy od początku będą planowali unikać płacenia, licząc na naiwność wynajmującego i długi proces eksmisji. Zadłużenie u wynajmującego idzie w parze z długami u administracji budynku oraz u dostawców mediów. Najczęściej tacy lokatorzy nie dbają też o mieszkanie, co prowadzi do nadmiernego zużycia lub nawet zniszczeń. 

    Jak tego uniknąć? 

    • Poproś najemcę o potwierdzenie zatrudnienia i zarobków. 
    • Sprawdź jego historię najmu, poproś o kontakt do poprzednich wynajmujących. 
    • Zweryfikuj, czy nie widnieje w rejestrach dłużników. 
    • Przeprowadź rozmowę, aby poznać jego podejście do wynajmu i styl życia. 
    • Pytaj, pytaj i jeszcze raz pytaj. Oczywiście potencjalny najemca może odmówić udzielania odpowiedzi na zarobki, historię najmu lub inne Twoje pytanie. Wtedy do Ciebie będzie należała decyzja czy decydujesz się na wynajem osobie, która nie jest w 100% transparentna. 

    Pamiętaj: Lepiej jest mieć pustostan niż lokatora który nie płaci! 

    2. Nieprecyzyjna umowa najmu 

    Niektórzy wynajmujący decydują się na krótkie i ogólnikowe umowy, ściągają wzory umów z Internetu, nie czytając ich, lub nawet opierają się na ustnych ustaleniach.  Dobra umowa to nie tylko formalność – to kluczowe narzędzie zabezpieczające interesy właściciela i najemcy. 

    Czym to grozi? 

    Niejasne zapisy mogą prowadzić do sporów dotyczących płatności, odpowiedzialności za naprawy czy warunków rozwiązania umowy. Brak precyzyjnych ustaleń często kończy się sytuacją, w której właściciel musi pokrywać koszty szkód lub nie może skutecznie dochodzić swoich praw. 

    Jak tego uniknąć? 

    • Dobra umowa najmu to temat na oddzielny artykuł. Tutaj wymieniamy podstawowe zapisy dobrej umowy najmu to: 
    • wysokość czynszu oraz opłat do administracji budynku oraz za media wraz z terminem płatności, 
    • zasady rozliczania zużycia mediów, 
    • kaucja (w tym okres w jakim zostanie zwrócona po zakończeniu najmu), 
    • czas trwania umowy (zalecamy tylko czasowe umowy), 
    • konsekwencje złamania zapisów umowy (np. spóźnień w płatności) 
    • okres wypowiedzenia (przy umowach czasowych można ten punkt pominąć, ale jako Domowik zalecamy, aby zawsze istniała możliwość wypowiedzenia umowy, 
    • dokładny protokół zdawczo–odbiorczy mieszkania, 
    • odpowiedzialność za naprawy i konserwacje, 
    • zasady korzystania z mieszkania (np. pozwolenie na zwierzęta), 
    • zasady wizytacji wynajmującego, 
    • zapis o obowiązku ubezpieczenia OC najemcy, 
    • zasady przedłużenia umowy, 
    • opis w jakim stanie powinno być zwrócone mieszkanie po zakończeniu umowy, 
    • zapis o obowiązku współpracy z administracją budynku. 

    Pamiętaj: Im bardziej szczegółowa umowa, tym większa ochrona dla obu stron. Obie strony wiedzą “na co się piszą”. 

    3. Niedokładny protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania 

    Protokół zdawczo-odbiorczy to kluczowy dokument, który chroni zarówno właściciela mieszkania, jak i najemcę. Niestety, wielu wynajmujących bagatelizuje jego znaczenie, ograniczając się do pobieżnego spisania liczników lub – co gorsza – całkowicie pomijając jego sporządzenie.  

    Czym to grozi? 

    Jeśli właściciel nie udokumentuje dokładnego stanu mieszkania przed wprowadzeniem się najemcy, może mieć duży problem z udowodnieniem ewentualnych szkód powstałych w trakcie najmu. To oznacza, że w przypadku uszkodzeń lub braków w wyposażeniu, najemca może twierdzić, że usterki były już wcześniej, a właściciel nie będzie miał dowodów, że było inaczej. W efekcie właściciel może stracić pieniądze na niepotrzebne naprawy i remonty, których koszt powinien ponieść najemca.  

    Brak spisania liczników zużycia mediów uniemożliwi rozliczenie zużycia. Wynajmujący nie będzie w stanie rozliczyć się z najemcą przy zakończeniu umowy najmu.  

    Jak tego uniknąć? 

    • Dokładny opis stanu mieszkania i wyposażenia– w protokole należy szczegółowo opisać stan ścian, podłóg, okien, drzwi, mebli, armatury. Warto uwzględnić nawet drobne rysy, plamy czy ubytki. 
    • Zdjęcia i nagrania wideo – jedną z najlepszych praktyk jest dołączenie do protokołu obszernej dokumentacji fotograficznej i/lub wideo. Zdjęcia powinny obejmować całe pomieszczenia oraz wszelkie elementy wyposażenia, które mogą być narażone na zniszczenie (np. blaty kuchenne, fugi w łazience, parkiet, sprzęty AGD). Warto sfotografować także stan liczników na dzień przekazania mieszkania. Taką dokumentację warto wrzucić na zewnętrzny dysk “w chmurze”, a link do niego podać w protokole. W ten sposób obie strony będą miały dostęp do zdjęć w każdym momencie. Uniemożliwia to też możliwość manipulacji.  
    • Podpisy obu stron – protokół musi być podpisany zarówno przez właściciela, jak i najemcę. Powinien być sporządzony w momencie przekazania mieszkania najemcy. Obie strony powinny otrzymać kopię dokumentu, aby uniknąć późniejszych nieporozumień. 

    Dokładne obejście mieszkania z najemcą i dokładne pokazanie wszelkich usterek gwarantuje, że najemca wie na co się decyduje. 

    Pamiętaj: Lepiej poświęcić więcej czasu przy sporządzaniu protokołu, aby później mieć jasną sytuację. 

    3. Zaniedbanie kwestii podatkowych 

    Zdarza się, że wynajmujący traktują wynajem jako dodatkowy dochód „na czarno”, licząc, że urząd skarbowy nigdy się tym nie zainteresuje. Inni po prostu nie wiedzą, jakie obowiązki podatkowe się z tym wiążą. Unikanie opodatkowania to jednak ryzykowna strategia, która może prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych. 

    Czym to grozi? 

    W przypadku kontroli skarbowej właściciel może zostać zobowiązany do zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami, a w niektórych sytuacjach także do poniesienia dodatkowych kar finansowych. Fiskus ma wiele narzędzi do wykrywania nielegalnego wynajmu, w tym analizę przelewów bankowych czy zgłoszenia od sąsiadów lub nawet najemców. 

    Jak tego uniknąć? 

    • Wynajem należy zgłosić do urzędu skarbowego i wybrać formę opodatkowania (ryczałt 8,5% lub 12,5%) 
    • Warto wyraźnie w umowie rozdzielić należność dla właściciela oraz opłaty eksploatacyjne i media. 

    4. Zbyt niska lub zbyt wysoka cena najmu 

    Ustalanie wysokości czynszu to jeden z najważniejszych aspektów wynajmu mieszkania. Niektórzy właściciele ustalają cenę na podstawie własnych oczekiwań finansowych, nie analizując rynku. Zbyt wysoka stawka może odstraszyć potencjalnych lokatorów, a zbyt niska prowadzi do strat finansowych. 

    Czym to grozi? 

    Przy zbyt wysokim czynszu znalezienie najemcy może trwać długo, a częsta rotacja lokatorów zwiększa ryzyko pustostanów i dodatkowych kosztów. Z kolei zbyt niska cena sprawia, że właściciel zarabia mniej, niż mógłby, a często przyciąga mniej rzetelnych najemców. 

    Jak tego uniknąć? 

    • Przeprowadź analizę rynku, sprawdzając ceny podobnych mieszkań w okolicy. 
    • Uwzględnij standard lokalu, lokalizację i dostępność udogodnień. 

    W Domowik kierujemy się strategią maksymalizacji zysków wynajmującego w długim okresie. Zapraszamy do kontaktu a chętnie opowiemy, jak realizujemy tę strategię. 

    5. Brak regularnej kontroli mieszkania 

    Po podpisaniu umowy i przekazaniu kluczy nie należy zapominać o mieszkaniu! Choć może się wydawać, że wszystko działa dobrze, brak kontroli nad stanem nieruchomości może prowadzić do poważnych problemów.  

    Czym to grozi? 

    Niektóre uszkodzenia, jeśli nie zostaną wcześnie wykryte, mogą prowadzić do kosztownych napraw. Usterki mogą się nawarstwiać, będąc nawet nie zauważone lub akceptowane przez Najemców. Najemcy zazwyczaj mniej dbają o mieszkanie, jeśli nie czują, że wynajmującemu na nim zależy.  

    Jak tego uniknąć? 

    • Zapisz w umowie prawo do okresowych kontroli mieszkania. 
    • Przeprowadzaj przeglądy co kilka miesięcy po wcześniejszym uzgodnieniu wizyty z najemcą. 

    UWAGA: Należy tutaj zachować rozsądek, ostatecznie chcemy, aby najemcy czuli się w wynajmowanym mieszkaniu dobrze i mieszkali w nim długo, regularnie płacąc czynsz. Wizyty w mieszkaniu powinny być na tyle regularne, aby wynajmujący był w stanie wyłapać ewentualne problemy, ale na tyle rzadkie, aby nie obciążać nadmiernie najemcy. 

    To tylko pierwsze 5 najczęstszych błędów, które popełniają wynajmujący mieszkania na wynajem. W kolejnym wpisie przedstawimy kolejne 5 najczęstszych błędów i sposoby jak ich uniknąć.